Дают ли ипотеку ИП?
Традиционно считается, что банки неохотно кредитуют предпринимателей. Особенно когда речь идет о крупном ипотечном кредитовании. Доход владельца бизнеса непредсказуем – сегодня прибыль, завтра убытки. А ипотечный займ – многолетнее обязательство с необходимостью ежемесячного погашения определенной суммы. Не в пользу положительной платежной репутации свидетельствует и статистика банкротств. ООО в данной сфере уверенно лидируют. В то время как индивидуальные предпринимательства регистрируются и закрываются сотнями ежегодно.
Каким предпринимателям одобрят заявку
В числе ключевых требований:
- деятельность не менее 6 месяцев (при наличии в кредитной организации вклада, счетов, кредитных карт, в противном случае – от 1 года)
- возраст от 25 лет (несмотря на минимальную планку в 18 – 20 лет, молодым предпринимателям ипотечный займ одобряют неохотно)
- положительная кредитная история (в ситуации с ИП является очень весомым фактором)
- стабильная прибыль (сезонному бизнесу доверия меньше)
- наличие печати – ипотека ИП без печати одобряется исключительно редко
Больше шансов у предпринимателей на ОСНО. Упрощенной системе налогообложения финансовые организации доверяют меньше. Особенно, если налог платится по системе «доход» – в данном случае фактически невозможно отследить реальную прибыль и определить фактический ежемесячный заработок. Следовательно, невозможно рассчитать предельный размер ежемесячных платежей (согласно общепринятой формуле они не должны превышать 30% месячного бюджета).
На каких условиях дают ипотеку ИП
Сразу оговоримся – на минимальный процент можно не рассчитывать. Если ознакомиться с официальными документами по расчету ставок, практически у любого кредитора обнаружится пункт, согласно которому ипотечное кредитование предпринимателей сразу повышает ставку на 0,5 – 2 пункта.
В среднем ИП может рассчитывать на:
- ставку от 8-9%
- период кредитования – до 20 – 30 лет
- первоначальный взнос – от 15%-20% (если заемщик не участвует в федеральных программах кредитования – с господдержкой, с материнским капиталом и т.д.)
Предельная сумма напрямую зависит от оборотов бизнеса. В целом, в данной сфере владельцы компаний и традиционные заемщики равны. При многолетнем, прибыльном развитии фирмы с высокими оборотами реально получение и 30 – 50 миллионов. Впрочем, клиенты, которым требуются подобные суммы на приобретение недвижимости, обычно уже входят в число V.I.P. заемщиков и кредитуются на отдельных условиях.
Чем подтвердить доход
- копией поданной и принятой декларации в ФНС
Данный документ вызывает максимум доверия, поскольку принимается по факту проверки налоговыми органами. Очевидно, что заемщик мог задекларировать не все финансовые поступления. Но доход, утвержденный в налоговой, сомнений у кредитора не вызовет.
- выпиской по счету
Менее надежный, но также прозрачный способ. Особенно удобный для предпринимателей, имеющих заработок, помимо собственного бизнеса – по вкладам, ПАММ-счетам, иной инвестиционной деятельности.
Дополнительную прибыль (не учитываемую в предпринимательской деятельности) также можно подтвердить справкой по форме 3-НДФЛ (о доходах физических лиц).
При наличии юридического/физического счета в выбранном банке процедура подтверждения дохода существенно упрощается.
Какие сферы бизнеса больше нравятся банкам
- несезонные – обеспечивающие заработок круглый год
- традиционные производственные/торговые – к фирмам, производящим/предлагающим необычные товары/услуги доверия меньше, поскольку данную нишу невозможно полностью проанализировать на предмет устойчивой прибыльности
- юридические/медицинские – относящиеся к категориям услуг с постоянной высокой востребованностью
Определенным критерием доверия также является размер компании. Владельцу бизнеса даже с небольшим штатом проще получить ссуду, чем предпринимателю, работающему только на себя. Чем крупнее бизнес, тем больше доверие к его стабильности и доходности.
Порядок оформления в 2021 году
Как ИП взять ипотеку в 2021 году? Следуйте составленной инструкции, чтобы избежать лишних трат, дооформлений документов и разочарований.
- Сравните условия банков – промотайте страницу наверх, посмотрите базовые параметры, нажмите кнопку «Подать заявку», чтобы открыть страницу с подробным предложением.
- Подготовьте документы, необходимые для заявки – паспорт, учредительные документы, подтверждение дохода, выберите желаемую к приобретению недвижимость
- Заранее выберите страховую компанию – ипотечное страхование, согласно закону N 102-ФЗ, является обязательным. Страховка жизни/здоровья и титула не обязательны, однако позволяют снизить ставку на 1,5 – 3 пункта.
- Подайте заявку в выбранную организацию.
- Дождитесь решения – может занимать до 1 – 2 дней.
- Уточните условия, на которых вам готовы выдать ссуду.
- Оформите договор в офисе.
Нюансы 7-го этапа могут индивидуально отличаться, но ненамного. О них менеджер обязательно расскажет после одобрения заявки.
Как повысить шансы на одобрение
Как ИП взять ипотеку с минимальным шансом отказа? Есть несколько вполне легальных «секретов».
- предъявляйте максимум документов, подтверждающих доход
- добавьте созаемщика, не являющегося владельцем бизнеса (и не работающего у вас)
- соберите максимальный комплект дополнительных документов (ИНН, СНИЛС, военное удостоверение, водительские права, документы на машину и т.д.)
- поработайте заранее над кредитной историей – пользуйтесь от полугода кредитной картой, исправно погашая долги, оформите и своевременно закройте небольшой потребительский кредит
Условия кредитования в 2021 году
Формально большинство кредитных компаний готовы утвердительно ответить на вопрос, дают ли они ипотеку ИП. На практике реальных предложений с высоким процентом одобрений немного. Financer собрал оптимальные варианты с гибкими условиями, выгодными ставками и лояльным отношениям к предпринимателям.
Материал подготовлен на основе: Федерального закона N 102-ФЗ, официальной информации кредитных организаций, отзывов банковских клиентов
Источник: financer.com
Бывший муж в созаемщиках — плохая идея
В итоге в августе 2019 года я стала единоличной владелицей квартиры: мы официально переоформили ее на меня. Банк «Ак Барс», где у нас была ипотека, дал на это согласие. Мы написали заявление, что муж готов добровольно выйти из состава собственников, и оформили у нотариуса соглашение о разделе имущества, где зафиксировали все договоренности.
Радость от обладания имуществом омрачал тот факт, что в составе заемщиков по ипотечному кредиту по-прежнему значились я и мой бывший супруг. Для нас обоих это были риски.
Хотя мы подписали соглашение о разделе имущества и договорились, кто платит ипотеку после развода, для банка это не имело значения. Мы брали ипотеку в браке, а значит, это наш общий долг, за который мы отвечаем перед третьими лицами — то есть перед банком. И тот факт, что мы развелись и перераспределили общий долг между собой при разделе имущества, ничего для банка не изменил. Для него мы оба оставались заемщиками по кредиту.
Что мне предстояло сделать
Я стартовала со следующими вводными данными: ипотека на 5,5 млн рублей под 10,2% годовых и исправно функционирующий микробизнес в формате ИП — у меня свое небольшое пиар-агентство.
Когда я разобралась, получилось, что мне предстоят такие этапы:
- Найти банк, который согласится рефинансировать мой кредит.
- Собрать документы по требованию нового банка.
- Рефинансировать задолженность в старом банке деньгами нового банка.
- Аннулировать предыдущую закладную и зарегистрировать новую, где собственником недвижимости буду значиться только я.
Второй созаемщик в этом процессе потребовался только один раз — когда нужно было подписать заявление о досрочном погашении старого кредита. В остальном бывшего мужа мне беспокоить не пришлось.
В старом банке, в залоге у которого находится квартира, просить разрешения на рефинансирование не нужно: как правило, банк ставят перед фактом, что заемщик уходит.
Поиск банка
Рефинансировать кредит можно не раньше чем через полгода после того, как его взяли. Мы купили квартиру в феврале 2019 года, поэтому искать новый банк я начала в августе 2019.
Долг в 5,5 млн рублей рефинансировать было бы сложно: это немаленькая сумма. К тому же я ИП, а банки настороженно к ним относятся, поскольку ИП отвечают по своим предпринимательским долгам всем имуществом и легко могут стать неплатежеспособными.
Через неделю моя однушка в панельной девятиэтажке у станции метро «Приморская» в Петербурге ушла за 4,4 млн рублей. Я получила деньги и тут же внесла в кассу банка 3,7 млн рублей. Часть средств я оставила, чтобы выплатить вторую половину долга за квартиру бывшему мужу. Таким образом, мой долг перед банком уменьшился до 1,8 млн рублей. С этой суммой я стала искать банк для рефинансирования.
Надежнее всего идти в банки из топ-100, причем смотреть на наиболее крупные и те, что специализируются на ипотечном кредитовании жилья на вторичном рынке: Сбер, «Райффайзен», «Дом-рф», ВТБ. У них автоматизирован процесс и отлажены процедуры. Но если случай сложный и выходит за рамки алгоритмов, то можно получить в таких банках отказ: никто не будет разбираться в уникальной ситуации. Я проконсультировалась и поняла, что идти туда нет смысла: скорее всего, мне откажут.
В итоге я нашла «Фора-банк», который работал по партнерской программе с банком «Дельтакредит». Он согласился рассмотреть мои документы для рефинансирования.
Сбор документов для банка
В конце сентября 2019 года я получила выписку из Росреестра о том, что я единственный собственник квартиры, и прописалась в ней. После этого начала собирать документы, чтобы новый банк убедился, что я в принципе подхожу им как заемщик. Для физлиц список документов в банках стандартный, а вот для ИП — у каждого банка свой.
Основные документы. Банк выдал мне список необходимых документов:
- Заявление — анкета на кредит. Она похожа на обычную анкету, которую заполняют при получении ипотечного кредита. Там указывают формальные данные: ФИО, паспорт, цель получения кредитных средств, адрес объекта, на который нужен кредит, и т. д. В анкете я указывала сумму остатка ссудной задолженности — 1,8 млн рублей.
- Форма согласия для бюро кредитных историй. Здесь нужны паспортные данные, ИНН, СНИЛС, подпись для согласия на обработку персональных данных. Новый банк заново проверял, соответствует ли действительности все то, что я о себе указала, и насколько я безопасна для банка как гражданин и заемщик. Причем изучали всё, в том числе и открытые данные обо мне в интернете и других внешних информационных источниках: действителен ли указанный мной уровень доходов, нет ли на мне огромных долгов, не занимаюсь ли я финансовыми махинациями и т. д.
- Управленческие данные о состоянии дел ИП, подкрепленные выпиской по расчетному счету.
- Информация о среднемесячном доходе в заявлении-анкете. Его банк рассчитывает по показателям из управленческих данных, которые предоставляет ИП.
- Копия всех страниц паспортов участников сделки, включая незаполненные. Нужен был и мой паспорт, и паспорт бывшего супруга, так как на момент рассмотрения заявки он все еще был участником сделки.
- Документы по действующему кредиту. Это копии кредитного договора и договора об ипотеке, первоначального графика платежей, выписки из ЕГРН и договора купли-продажи.
Документы, которые помогут банку разобраться в моих доходах. Если бы я получала кредит как физлицо, у меня попросили бы только справку 2-НДФЛ. Но я ИП на упрощенной системе налогообложения, УСН. Я не плачу налог на добавленную стоимость — тот самый НДС, а только 6% с прибыли и обязательные ежегодные взносы в ПФР и ФОМС.
У каждого банка могут быть свои требования по документам. Еще списки различаются в зависимости от того, на какой системе налогообложения работает ИП. Если ИП применяет упрощенную систему налогообложения по форме «Доходы минус расходы», пакет документов примерно такой же. Если в этом же банке есть расчетный счет, пакет документов может быть уменьшен.
Документы для вывода второго заемщика из договора. Чтобы исключить моего мужа из состава созаемщиков и одобрить меня как платежеспособного заемщика единолично, понадобились такие документы:
- Соглашение о разделе совместно нажитого имущества — квартиры. Я получила его раньше, когда исключала бывшего супруга из состава собственников.
- Свидетельство о расторжении брака.
Одобрение банка
Заявление заемщика рассматривает кредитный комитет банка. Сроки рассмотрения варьируются, я получила ответ через пять дней. Если решение положительное, можно приступать к сбору документов непосредственно для рефинансирования. Одобрение банка действует три месяца, и мне надо было уложиться в этот срок.
Дополнительные документы, которые потребовал банк
После кредитной комиссии у меня попросили дополнительные документы. С ними надо было уложиться в месяц, иначе мне пришлось бы получать некоторые справки заново. Вот что я готовила для самой сделки в дополнение к уже показанным документам.
Справка из банка об оборотах по расчетному счету ИП за последние 12 месяцев. Заказывается в банке, где открыт расчетный счет ИП. Выдают моментально.
Выписка из банка о движении по расчетному счету ИП за последний полный месяц. Заказывается в банке, где открыт расчетный счет ИП. Выдают тоже моментально.
Управленческие данные о доходах и расходах организации по форме банка. Наверное, это был самый трудный для меня документ. Надо было поднять много сведений за прошлый год. И если с графой «Доходы» все более-менее понятно и она одна, то расходы делятся на несколько категорий: транспортные, материальные, расходы на оплату труда, рекламу, средства связи и пр.
У меня пиар-агентство, и зарегистрированных сотрудников в нем нет. Я не арендую офис и предпочитаю работать удаленно. В качестве транспортных расходов я записывала суммы, которые трачу на авиа- и железнодорожные билеты, когда езжу в Москву и другие города в командировки, а в категорию «Услуги связи» — мобильную связь и интернет.
Также к расходам я причислила закупку техники для личных нужд, например новый мобильный телефон, так как для меня это рабочий инструмент. Кроме того, время от времени у меня есть заказы на организацию мероприятий, с подрядчиками я расплачиваюсь через свое ИП. Это я тоже заносила как затраты: например, на покупку оборудования, закупку товаров.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности продавца на квартиру. Это не та самая выписка из Росреестра, что лежит у вас в главном ящике стола, хотя и она тоже нужна. Свидетельство о государственной регистрации права собственности продавца на квартиру берется у нотариуса, у которого была заключена сделка купли-продажи: этот документ мне потребовался, так как предыдущий собственник приобрел квартиру до 2015 года. Сейчас вместо этого выдается выписка из ЕГРН. Мне сделали скан в офисе нотариуса за символические 30 Р.
Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Ее можно взять либо в районной бухгалтерии, либо, как у меня, в ТСЖ, которое находится прямо в моем доме. Это бесплатно. Справка выдается сразу, для получения нужен паспорт, выписка из Росреестра и договор купли-продажи. Действительна только месяц.
Форма 7 и форма 9. Это справки, которые до сих пор нужны в Петербурге. Обе формы получаются в паспортном столе. Действуют только месяц.
Заверенная копия закладной, так как в справке об остатке задолженности нет информации о залогодержателе. Заверенная копия закладной выдается в первом банке, где была изначально взята ипотека. Если копию необходимо получить быстро, придется заплатить 1000 Р.
Справка из банка-залогодержателя о размере обязательств по действующему кредиту с указанием остатка ссудной задолженности. Эта справка должна быть выдана после даты последнего списания ежемесячного платежа и до того, как новый банк переведет деньги, чтобы полностью погасить кредит в старом банке. То есть брать ее нужно за несколько дней до подписания договора рефинансирования.
В этой справке должны быть сведения о владельце закладной, об организации, которая обслуживает кредит, реквизиты счета для погашения действующего кредита.
Страховка на квартиру от аккредитованной банком компании. Изначально квартира, жизнь и трудоспособность мужа, как главного заемщика, были застрахованы в банке «Ак Барс», который выдал нам ипотеку. Та страховка стоила 60 000 Р в год. У банка была своя страховая, с которой мы заключили договор коллективного страхования: это было даже прописано в общем кредитном договоре.
Для новой страховки, которая оформляется в тот же день, что и сделка, мне нужно было подготовить:
- Отчет об оценке квартиры.
- Документы предыдущих собственников. Мы покупали квартиру, где собственников было двое. На сделке присутствовал только один, от лица второго он действовал по доверенности. Копию этой доверенности мне и нужно было представить.
- Копию нотариального заявления, что на момент приобретения квартиры второй собственник не состоял в браке. Если бы он был женат, то потребовалось бы согласие супруги на продажу квартиры.
К счастью, все эти документы хранились у нотариуса, который заключал нашу сделку купли-продажи, и мне сделали копии. Оригиналы не выдаются, но копии страховую вполне устроили. Дальше со страховой общался уже сам банк, мне просто принесли все документы на подпись во время сделки. Страховка стоила 9500 Р за первый год, сумма будет уменьшаться с каждым годом.
Заявление о досрочном погашении
12 ноября 2019 года я приехала на сделку в банк и подписала все необходимые документы, а также заключила новый кредитный договор и расплатилась с новой страховой. После этого я отправилась в старый банк подписывать заявление о досрочном погашении ипотечного кредита.
Там мы встретились с бывшим мужем — он тоже должен был подписать бумаги на досрочное погашение. Также я отдала ему последнюю часть долга: при разводе мы договорились, что за квартиру я выплачу ему 1 млн рублей частями — 500 тысяч сразу после развода и еще 500 тысяч после того, как выведу его из договора по ипотеке. Эти деньги были его первоначальным взносом за нашу квартиру.
Обременение и закладная
Через несколько дней после сделки новый банк перевел в старый деньги. Теперь мне нужно было снять обременение в пользу старого банка и зарегистрировать в пользу нового. Я подавала все одним пакетом.
Второй этап — заявление о регистрации закладной в другом банке. Мне понадобились три договора об ипотеке, кредитный договор с новым банком в двух экземплярах плюс отчет об оценке.
Обременение сняли за пять дней, ипотеку в пользу нового банка регистрировали на два дня дольше, так что за документами лучше приходить по готовности самого позднего из них.
Напоследок я съездила в старый банк: забрала справку о том, что мы с мужем погасили общий долг перед банком и второй супруг больше не должник.
Потратила на рефинансирование 19 600 Р
| Страховка в новом банке | 9500 Р |
| Отчет об оценке от аккредитованной компании нового банка | 5000 Р |
| Техпаспорт на квартиру с поэтажной экспликацией в ПИБ | 2500 Р |
| Заверенная копия закладной из старого банка с наценкой за срочность | 1000 Р |
| Выдача закладной из старого банка | 1000 Р |
| Пошлина в МФЦ за перерегистрацию закладной | 500 Р |
| Ксерокопии у нотариуса, который заключал сделку купли-продажи квартиры с предыдущим собственником | 100 Р |
Запомнить
- Для ИП ставки по ипотечным кредитам обычно выше: предприниматели относятся к категории высокорисковых заемщиков.
- Придется собрать очень много документов, чтобы подтвердить прозрачность доходов и стабильность бизнеса, и потратить очень много времени.
- Ипотечным кредитованием для ИП занимается не каждый банк: в основном это крупные финансовые организации, где уже отлажена процедура выдачи таких займов.
Источник: journal.tinkoff.ru
Требования к заемщику-предпринимателю
Чтобы ИП смог взять ипотеку, деятельность его должна быть честной и прозрачной. Также важно, чтобы бизнес был создан не менее 12 месяцев назад. При рассмотрении заявки «Росбанк Дом» будет ориентироваться на историю деятельности ИП, на финансовые документы и стабильность.
Сам же заемщик должен соответствовать следующим критериям:
-
возраст от 21 года;
-
к моменту погашения ипотеки возраст — не больше 65 лет;
-
гражданство любой страны;
-
наличие первоначального взноса — от 25%.
«Росбанк Дом» допускает привлечение поручителей и созаемщиков, причем их доход учитывается при рассмотрении заявки.
Советы заемщикам
Обратите внимание, что «Росбанк Дом» рассматривает в качестве клиентов индивидуальных предпринимателей, которые ведут деятельность более 12 месяцев. Этого срока достаточно, чтобы изучить историю бизнеса и составить впечатление о надежности заемщика. Если вы только создали ИП, следует немного подождать. Наиболее выгодные условия кредитования ждут клиентов, которые предоставят первый взнос от 50%, при этом повысится вероятность одобрения заявки.
Если вашего дохода не хватает для приобретения желаемой жилой или коммерческой недвижимости, пригласите созаемщиков. «Росбанк Дом» позволяет привлечь до 3-х созаемщиков, которыми могут быть как родственники, так и другие лица.
Все вопросы, касающиеся получения ипотеки ИП, рассмотрены в сообществе «Росбанк Дом». Также информацию можно получить по телефону горячей линии и в офисах банка.
Источник: Rosbank-Dom.ru
Какие банки дают ипотеку для ИП
Вы можете взять ипотеку на общих условиях, как обычный заемщик. Такую услугу предоставляют все ведущие банки: ПАО Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк, Газпромбанк, Райффайзенбанк. Условия и требуемые документы зависят от банка, на начальном этапе ориентируйтесь на наш список выше.
Если есть деньги на большой первоначальный взнос, а бизнес приносит стабильно высокую прибыль, воспользуйтесь специальными программами, для которых не требуется подтверждение дохода. Такие программы существуют почти во всех крупных банках.
Ипотека для ИП без подтверждения дохода
Для предпринимателей, которые хотят купить коммерческую недвижимость, существуют отдельные программы:
В банке «ДельтаКредит» действует «Ипотека для предпринимателей», которая разработана специально для бизнесменов, которые хотят купить жилую недвижимость. При первоначальном взносе более 50% от стоимости квартиры банк разрешает предоставить сокращенный пакет документов, а именно: подтверждение доходов по форме банка и справку об оборотах по расчетному счету. Если взнос меньше 50%, требуются выписки по движению и обороту средств на расчетном счете, налоговые декларации и информационное письмо о деятельности предприятия.
Как получить налоговый вычет по ипотеке для ИП
Право на вычет при покупке квартиры в ипотеку зависит от системы налогообложения, которую вы используете. Согласно статье 220 Налогового кодекса РФ компенсация положена только тем, кто платит подоходный налог 13%. Соответственно, вы получите вычет, только если работаете по ОСН. Предприниматели, использующие ЕНВД, УСН и ПСН, подоходный налог не перечисляют и вычет получить не могут.
Право на компенсацию не «сгорает». Как только вы начнете перечислять налог — неважно, сколько времени пройдет после покупки квартиры — вы сможете подать документы на вычет.
Налоговый вычет можно получить, если:
-
помимо бизнеса у вас есть дополнительный источник заработка, с которого вы платите подоходный налог. Например, сдаете квартиру в аренду.
-
Вы купили жилье в браке, супруг(а) перечисляет НДФЛ. В этом случае компенсацию получит ваша жена или муж.
Альтернативы ипотеке
Если бизнес приносит крупный и постоянный доход, стоит рассмотреть вариант покупки квартиры в рассрочку. Договор заключается напрямую с застройщиком, минуя банк. Требуется минимальный пакет документов, подтверждать доход не надо, оформление происходит намного быстрее, чем с ипотечным кредитом. Единственный существенный минус рассрочки — короткий срок и, как следствие, большие платежи.
Все крупные надежные застройщики Петербурга предлагают различные схемы рассрочки, в том числе беспроцентные. Например, в ЖК «Дом на Космонавтов» предлагаются вот такие квартиры. Рассрочка на них действует до июня 2022 года, первый взнос — 20%:
Источник: mirndv.ru
Причины отказа ИП в предоставлении ипотечного кредита
У работающего человека есть зарплата. А если есть зарплата, то значит, есть и доход. Справку (форма 2-НДФЛ) получить легко, она предоставляется в банк, и проблем обычно не возникает.
Как получить ипотечный кредит?
Но у индивидуального предпринимателя совсем другая ситуация. Доход у ИП, безусловно, присутствует, но зарплаты как таковой нет. В таком случае справку взять невозможно. А по логике банка, если нет справки, то значит, нет и доходов. И выходит, что вот таким вот «безработным» кредит взять не дают.
ВАЖНО! Зарплаты нет у тех, кто платит вмененный налог или использует упрощенную систему налогообложения, и таких большинство. Это делается по понятной причине: чтобы не платить лишние налоги с нее (и как работодатель, и как работник), учитывая, что до этого и так был уплачен налог на полученную прибыль.
Платя налог по упрощенной схеме, ИП кладет деньги себе в карман и, помимо этого налога, больше ничего не платит.
Вопрос: ИП в августе получил льготный кредит под 2% на выплату заработной платы работникам. В сентябре один работник перешел на режим неполного рабочего дня, а в декабре работница планирует уйти в отпуск по беременности и родам. Как будет определяться средняя заработная плата работников для списания кредита?
Посмотреть ответ
Разновидности упрощенной системы налогообложения:
- Налог с дохода предпринимателя. Неважно, какая у ИП прибыль и получил он ее вообще после всех вычетов из дохода (аренда помещений, зарплаты сотрудникам и т.д.). Есть определенный налог на определенный доход, все остальное – проблемы самого предпринимателя.
- Налог с прибыли предпринимателя. Сначала из дохода ИП вычитает расходы и из оставшейся суммы (прибыли) и платит налог.
В случае первого варианта кредит получить очень сложно, так как неизвестно, сколько средств остается у ИП после вычета всех расходов. Второй вариант – самый лучший для ИП, который хочет получить ипотечный кредит. Ниже будет сказано почему.
Если выбран налог на вмененный доход, то в этом случае сумма фиксированная с предварительно ожидаемой и рассчитанной прибыли. Налоговую не интересует, как у предпринимателя идут дела, какой оборот и прибыль. Налог установлен и должен быть заплачен в любом случае. Используя такую схему налогообложения, ипотечный кредит в банке получить тяжело по той же причине, что и при схеме с налогом с дохода – банку просто сложно судить о реальных уровнях дохода ИП.
Что нужно сделать, чтобы ИП получил ипотечный кредит
Есть факторы, которые облегчат процедуру получения кредита:
- Положительная кредитная история (например, успешно выплаченный кредит на открытие бизнеса).
- Стабильный доход ИП.
- Прозрачная схема доходов и платежеспособность (а также возможность ее доказать).
- Использование общей, а не упрощенной схемы налогообложения.
Последний пункт весьма важен, т.к это намного привлекательнее для кредиторов, однако, как указано выше, большинство ИП платят по упрощенной. Тут есть выход. Самое главное для любых банков – это стабильность и прозрачность доходов. Подтверждение этому легко предоставить, платя налог с прибыли. В этом случае установить сумму реального доход предпринимателя не составит никакого труда.
Несмотря на то, что сегодня ипотечное кредитование для ИП поддерживается государством и получить его стало на порядок проще, все равно следует соблюдать следующие правила:
- Прозрачная отчетность о доходах.
- Обращение в банки с программами по кредитованию малого и среднего бизнеса.
- Максимально возможное обеспечение кредитору.
- Стабильная прибыль (не стоит идти за ипотекой сразу, подождите хотя бы год успешного существования бизнеса).
Основные документы для получения ИП ипотеки в банке
Список документов, необходимых для предоставления кредита ИП, несколько отличается от классического:
- Паспорт гражданина Российской Федерации.
- Свидетельство государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
- Налоговая декларация (сроком за год) — тем, кто использует упрощенную схему уплаты налогов.
- Налоговая декларация (сроком за 2 года) — тем, кто использует схему с налогом на вмененный доход.
- Документы по налоговому периоду (последнему) — тем, кто отчитывается по налоговой системе на доходы физлиц.
- Лицензия (возможна копия) на занятие какими-либо видами деятельности.
Документы по самому приобретаемому жилью и документы для непосредственной регистрации ипотечного кредита (при положительном решении банка по этому вопросу) не отличаются от тех, которые предоставляются при классическом кредитовании.
ВАЖНО! Возможно, указанных выше документов будет недостаточно. Список может быть дополнен по индивидуально разными банками. Будьте готовы, что вам придется взять на себя труд собрать иные необходимые бумаги.
Совсем другое дело — это взятие ипотечного кредита на выгодных для себя условиях. Ситуация такова, что подавляющее большинство банков предоставляют кредитование по поистине огромным процентным ставкам – вплоть до 30%. Все это выливается в огромную сумму переплат, и на сегодняшний день с этим ничего поделать нельзя.
В какие банки стоит обратиться
К сожалению, далеко не в каждом банке ИП позволят улучшить свои жилищные условия. Те, в которых присутствуют соответствующие программы, отличаются жесткими условиями кредитования. Во-первых, указанная выше серьезная процентная ставка, а во-вторых, объем необходимых документов, который почти наверняка будет отличаться от стандартных.
Ипотечный кредит для ИП возможно получить в следующих банках (отличительные особенности):
- Сбербанк:
- Довольно выгодные условия, несильно отличающиеся от ипотеки для физлиц.
- Сбор внушительного пакета документов.
- Уралсиб:
- Срок кредита – до 120 месяцев, размер — до 95 млн рублей.
- Процентная ставка — от 14,25%.
- Необходимость самому заемщику обеспечить не менее 20% от общей стоимости жилья.
- МДМ-банк:
- Срок кредита — до 5 лет.
- Процентная ставка — от 13,5%.
- ВТБ24:
- Срок кредита – до 10 лет.
- Необходимость аванса от ИП — 20% от стоимости жилья.
- Программа «Победа над формальностями». Для предпринимателя удобна тем, что не нужно собирать для банка дополнительные документы. Но есть и существенные минусы: первоначальный взнос (от 40%), процентная ставка — от 14,5%.
- Россельхозбанк (Ипотечные кредиты предоставляются только на покупку коммерческой нежилой недвижимости):
- Отсрочка (до 1 года).
- Индивидуальный график для погашения.
- Отсутствие надобности в поиске поручителей.
Для покупки жилья есть программа «Ипотека по двум документам». Процентные ставки для ИП и физлица идентичны. Для покупки коммерческой недвижимости – программа «Бизнес – Недвижимость» (срок до 120 месяцев, процентная ставка – от 16,2%).
Подробнее об условиях и требованиях вы всегда можете узнать в филиалах банков. Разумеется, условия могут отличаться от вышеизложенных. К сожалению, стабильность в нашем государстве — понятие довольно условное.
ВАЖНО! Всегда уточняйте любые мелочи у сотрудников, т.к. банк не все нюансы своих программ кредитования клиенту раскрывает сам.
Хоть число банков, предоставляющих ИП возможность ипотечного кредитования, увеличивается, не гонитесь за небольшой выгодой в ущерб надежности кредитора. Лучше выберите проверенный банк. Будьте осторожны и внимательны при работе с кредитами.
Источник: assistentus.ru