Иногда в день заключения договора у одного из участников возникают неотложные обстоятельства, что требует обращения к поверенному.
А если лицо, инвестирующее свои доходы в недвижимость, будет заниматься оформлением самостоятельно, то упущенная выгода может покрыть доходы от её покупки. Поэтому и здесь требуется уполномоченный представитель.
В данной статье подробно описаны особенности оформления доверенности и договора на куплю-продажу земельного участка и представлены их образцы.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Может ли доверенное лицо провести сделку?
На правовой режим передачи полномочий другому лицу указанные причины не влияют. Необходимо только официальное оформление передачи такого поручения – составление доверенности.
Согласно законодательству по доверенности можно продать любое недвижимое имущество, в том числе – земельный участок с возведённым на нём строением, или без построек. Однако обязательно нужно определить правоспособность сделки и приобретаемого объекта, чтобы впоследствии она не была признана ничтожной или оспоримой, а доверенное лицо не спровоцировало нежелательные правовые последствия.
Законодательные нормы
Данные нормы изложены в нижеследующих источниках:
- Ст. 182 ГК РФ, утверждающая право любого гражданина на обращение к услугам представителя.
- Ст. 184 ГК РФ, обозначающая общие требования к поверенным.
- Ст. 185 ГК РФ, определяющая нормы составления документа и ст. 185.1 ГК РФ – нормы его удостоверения.
- Закон о нотариате.
- Федеральный закон № 122-ФЗ от 21.07.97 г. о регистрации недвижимости, требующий наличие доверенности для всех участников процедуры, за исключением собственников недвижимости.
Кроме указанного, следует иметь в виду нормы статей 186 и 188 настоящего кодекса, где даётся указание сроков действия и причин прекращения правомочия доверительной документации.
Статья 186 ГК РФ. Срок доверенности
- Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения.
Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна. - Удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность.
Виды доверительных документов
Все доверенности делятся на два вида:
- генеральные формы;
- простые доверенности.
Под генеральными понимаются типовые документы. Как правило, документы составляются нотариусом на специальном бланке с защитными знаками, снижающими риск подделки.
По таким доверенностям передаются абсолютные полномочия, разрешающие поверенному действовать по своему усмотрению, что допускает повышенный риск.
Простые доверенности имеют множество разновидностей. Они могут не только представляться в распечатанном виде, но также – составляться от руки и передаваться без удостоверения. Независимо от варианта исполнения, все они делятся на две категории:
- Специальные формы, рассчитанные на одно гражданское действие, которое исполняется в несколько шагов в разных местах.
- Разовые, предусматривающие исполнение одного действия в одном месте.
Какой из них подходит для заключения соглашения?
В случае с доверенностью для оформления земельной недвижимости, в силу вступают дополнительные нормы, предусмотренные требованиями нотариата и регистрирующего органа. Эти требования обязывают подавать документ только в распечатанной форме, исполненным без ошибок и помарок.
Для сделки с недвижимостью подойдёт генеральная или специальная форма. Генеральная имеет преимущество в виде полного освобождения контрагента сделки от участия в ней. Поверенный может действовать мобильно и гибко, устанавливая приемлемые цены при продаже самостоятельно, или подбирая подходящий участок при покупке по собственному усмотрению.
При составлении специальной формы нужно указывать:
- точные характеристики объекта;
- точную или приблизительную стоимость;
- категорию и назначение земель;
- желательные параметры, если участок не найден.
Здесь же определяется диапазон следующих полномочий:
- получение (передача) денег поверенным;
- иной способ передачи денег, полученных по сделке.
Требования к оформлению
Доверенности могут составляться любым из участников сделки:
покупателем;- продавцом.
В зависимости от того, кто из них является доверителем, составляется текст документа. Здесь же учитываются следующие нюансы:
- отсутствие построек на земельном участке;
- наличие жилого дома;
- наличие дачного домика.
Если речь идёт о пустом участке, в доверительном документе следует указывать:
- кадастровый номер;
- адрес расположения (при наличии);
- категорию земель;
- общую площадь;
- наличие (отсутствие) коммуникаций;
- установленную стоимость.
Кадастровый номер присваивается при постановке надела на учёт. Не поставленные на учёт земли к сделке не допускаются.
При наличии дачного домика, он должен оформляться как строение, входить в договор купли-продажи дачного участка (о порядке заключения договора купли-продажи дачного и садового участка с домом и без него читайте тут, а из этой статьи вы узнаете о том, как составить договор купли-продажи земельного участка с жилым домом). Поэтому в доверенности также указывается его наличие. Но если он существенно влияет на ценообразование и прошёл регистрацию в Росреестре как объект недвижимости, то к нему применяются нормы, распространяющиеся на куплю-продажу частного дома с участком.
Здесь параметры дома должны представляться наряду с характеристиками земли и вноситься следующими сведениями:
- адрес расположения;
- год постройки;
- общая и жилая площадь;
- число комнат;
- инженерные коммуникации;
- стоимость;
- наличие надворных построек.
Структура и содержание
Вначале указывается наименование документа. Можно выбрать один из вариантов:
- «Доверенность».
- «Доверенность (генеральная)».
- «Доверенность на оформление купли продажи земельного участка».
После внесения выбранного наименования ставится населённый пункт, строчкой ниже – дата составления документа.
Если населённый пункт – райцентр, обязательно указывается область (край). Далее вносятся последовательно:
- Сведения о доверителе и поверенном, с указанием фамилии, имени, отчества и паспортных данных.
Характеристики приобретаемого или отчуждаемого объекта. Или указание (для генеральных форм) на куплю-продажу любых земель.- Организации, в которых будет проводиться оформление сделки:
- риэлтерские (юридические) компании;
- отделение Росреестра;
- многофункциональные центры.
- Иные организации, в которых может понадобиться представительство.
- Действия, которые нужно выполнить поверенному.
Делегируемые действия могут передаваться в общем формате, что предусматривают генеральные формы. Здесь достаточно указания на «все действия, которые требуется выполнить при оформлении купли-продажи», с обязательным внесением одной из формулировок:
- «принадлежащего мне земельного участка»;
- «земельного участка на моё имя».
Для специальных форм предусматривается перечисление доверительных действий с формулировкой «в моих интересах»:
- оформить договор купли продажи на моё имя;
- подписать его от моего имени;
- получить положенные мне по сделке документы;
- передать документацию для регистрации сделки в Росреестре;
- получить расписку;
- по расписке получить зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН.
Составление договора купли-продажи земли требует передачи или получения денег. Такое право должно указываться отдельно.
Кто составляет и заверяет?
Ответственность за составление документа возлагается на доверителя. Им может выступить собственник земельного участка, выставленного на продажу, или покупатель. В любом случае – это совершеннолетний и дееспособный гражданин, либо родитель (опекун) несовершеннолетнего собственника.
Составить документ он может самостоятельно, а также обратиться к нотариусу или юристу. Независимо от места и способа составления доверенности, её требуется удостоверить в нотариальной конторе. Для этого в готовом документе не нужно ставить подпись – она вносится в присутствии уполномоченного на удостоверение лица.
Для того чтобы процедура заверения соответствовала установленным законодательством нормам, доверитель обязан предъявить:
- свой гражданский паспорт;
- нотариально удостоверенную копию паспорта поверенного.
При отсутствии копии поверенный должен подойти в нотариат со своим паспортом и участвовать в данной процедуре. Если нотариальные конторы находятся за пределом досягаемости доверителя, он может составить документ в простой письменной форме и удостоверить согласно нормам п.2 статьи 185.1 ГК РФ – лицом, заменяющим нотариуса.
Расходы
При подтверждении близкого родства представляется скидка в виде 30-50% уплаты пошлины.
Нюансы при составлении соглашения
При оформлении договора купли продажи следует учитывать важнейший нюанс – поверенный выступает представителем доверителя, не приобретая участием в сделке никаких имущественных прав.
Дополнительные сведения
Составляя текст договора, существенную информацию о сторонах вносят во вводную часть (о том, как составить и заключить договор купли-продажи земельного участка, читайте тут, а из этой статьи вы узнаете о важных особенностях и отличиях такого соглашения между физическими и юридическими лицами). Здесь после формулировки «Мы, нижеподписавшиеся», указываются сведения о поверенном, с указанием:
- фамилии, имени, отчества;
- года и места рождения;
- паспортных данных.
Следом делается запись: «действующего в интересах», после чего вносятся сведения о стороне сделки и реквизиты доверенности. Если второй контрагент также воспользовался услугами посредника, процедура аналогична. Если он выступает стороной договора лично – вносятся его персональные данные.
В положении о предмете договора, где идёт речь непосредственно о передаче права собственности, вписывается не представитель, а лицо, которое приобретает или продаёт земельный участок. Непосредственно после внесения его данных указывается, что он выступает в роли Продавца или Покупателя.
После этого весь документ составляется от имени сторон сделки – законных правообладателей и участников. Соответственно, все реквизиты имеют типовой стандартный вид и не отличаются от обычных договоров этого типа.
Однако в данном случае может возникнуть ряд вопросов, связанных с правовым обеспечением сделки. Например:
- представление пакета документации;
- передача (получение) денег по сделке;
- передача документов в Росреестр;
- оплата услуг нотариуса (при необходимости);
- оплата пошлины за регистрацию.
Если расчёт производится иным образом и в иное время – указать данное обстоятельство в соответствующем подпункте. То же касается любых специфических нюансов, которые обусловлены правомочиями представителя и волей доверителя. Для дополнительных нюансов можно использовать заключительные положения договора.
Возможные трудности при совершении такой сделки
Повсеместно в СМИ и других источниках распространяются сведения о мошеннических схемах, которые опираются на сделки по генеральным доверенностям. Естественно, определённые основания такая информация под собой имеет, но это не должно отменять удобство пользования генеральными доверенностями.
Переоформить участок на себя поверенный не сможет. Но, он может переоформить недвижимость на своих сообщников или родственников по крайне низким ценам. Поэтому в добросовестных намерениях поверенного нужно убедиться заведомо. С целью снижения риска лучше всего передавать генеральные формы:
- близким родственникам;
- лицам, с которыми оформлен договор услуг.
А при составлении специальной формы, нужно предусмотреть все пожелания к сделке, которым будет следовать поверенный. Кроме этого, любая оплошность в оформлении доверенности может привести её к неправоспособности. Здесь могут сыграть свою роль технические ошибки в персональных данных и иные нарушения. Поэтому контрагент должен лично убедиться в правильности её оформления. А ещё лучше – в её подлинности, позвонив нотариусу, оформившему документ.
Если доверитель – престарелый человек, документ можно будет оспорить, сославшись на деменцию и иные признаки недееспособности. В случае, когда доверенность признаётся неправоспособной или ничтожной, ответственность за её совершение возлагается на поверенного и контрагента сделки.
То есть согласно нормам статьи 183 ГК РФ, сделка будет считаться совершённой от имени поверенного. Для того чтобы она вступила в юридическую силу, доверитель должен будет официально признать, что она совершена в его интересах.
Кроме технических и юридических ошибок, допущенных при её составлении, основаниями могут быть:
- ненадлежащая форма удостоверения;
- отсутствие паспорта у поверенного;
- отзыв доверенности доверителем;
- смерть доверителя.
Заключение
Если сделка оформляется по доверенности – это обстоятельство обязательно указывается в договоре купли продажи. Документ, полученный представителем, обладает юридической силой, позволяющей совершать сделку в интересах доверителя. Поэтому нужно грамотно оформить данный документ и удостоверить его нотариусом. Кроме этого, провести профилактические меры, снижающие риски недобросовестных действий поверенного.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Как выглядит договор купли-продажи квартиры по доверенности от продавца?
Главная » Документы » договоры » Договора купли-продажи » Как выглядит договор купли-продажи квартиры по доверенности от продавца?
Зачастую случается так, что владелец квартиры в случае её продажи не может заниматься процедурой самостоятельно, например, в связи с большой занятостью или плохим здоровьем. В этом случае, для участия в сделке приглашается доверенное лицо, которое может быть как родственником, так и посторонним человеком.
В подобных ситуациях закон говорит о том, что представитель должен иметь соответствующий документ, то есть доверенность, который заверен нотариусом и имеет указание на такие полномочия представителя.
Договор купли-продажи квартиры по доверенности 2017 года не имеет отличий от подобных документов, составляемых в прошлые годы.
Процедура оформления и подписания соглашения, не имеет каких-либо специфических особенностей, которые отличали бы подобное соглашение от обычной продажи квартиры.
Образец договора купли продажи квартиры по доверенности от продавца
Договор о купле-продаже квартиры по доверенности должен содержать следующие положения:
- В соглашении должна быть указана дата и место составления документа;
- В обязательном порядке должны быть указаны все сведения о сторонах соглашения. Данные вносятся в соответствии с документами, удостоверяющими личность. Также должна быть внесена информация о доверенности, на основании которой в сделке принимает участие представитель;
- Стороны указывают информацию об объекте соглашения. Сведения должны быть внесены наиболее подробно: указывается адрес место расположения, этаж, площадь, техническое состояние квартиры и иные данные;
- Существенным условием подобного соглашения является указание на стоимость приобретаемой квартиры, а также о порядке внесения денежные средств и формы оплаты. Документ может при условии согласования содержать положение о приобретении квартиры на условиях рассрочки. В таком случае, каждый раз при передаче денежных средств, продавец должен составлять расписку о том, что денежные средства переданы в соответствующем объеме и от соответствующего лица;
- Стороны должны внимательно обозначить и вписать сведения, которые касаются обязанностей сторон и их прав. Наиболее подробно должны быть указаны основания применения к стороне мер ответственности, а также порядка урегулирования разногласий.
В обязательном порядке, доверенность, на основании которой действует представитель стороны, должна быть прикреплена к соглашению в качестве приложения.
Особенности в оформлении доли жилплощади по доверенности от продавца
Помните, в случае приобретения не всего помещения, а его части, продавец, прежде чем оформлять соглашение с третьим лицом, в обязательном порядке должен уведомить других сособственников, поскольку закон дает им преимущественное право выкупа доли жилого объекта.
Как выглядит договор купли-продажи кооперативного гаража?
Про образец договора купли-продажи квартиры для физических лиц 2017 смотрите тут.
Уведомление должно быть оформлено письменно. Условия выкупа должны быть аналогичными условиям, предлагаемым третьим лицам.
В случае, когда сособственники не хотят выкупать долю, они должны отказаться от участия в сделке в письменной форме.
Наделение доверенного лица максимальными полномочиями
Для того чтобы передать свои полномочия по распоряжению имуществом иному лицу, необходимо обратиться к нотариусу. Нотариус составит доверенность, в которой укажет объем полномочий, которые передаются лицу.
Участвуя в соглашении, представитель получает полномочие не только ставить подпись на составленном соглашении, но и участвовать от имени доверителя в согласовании всех условий, таким способом, чтобы это было в интересах представляемого лица.
Комментарии к статье «Как выглядит договор купли-продажи квартиры по доверенности от продавца?»
Никто ничего не написал пока. Будтье первым!
Образец договора купли-продажи по доверенности
Правовое регулирование заключения договора купли-продажи (далее — КП) по доверенности осуществляется, в частности:
- нормами Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) о доверенности (ст. 185–189 ГК РФ);
- гл. 30 ГК РФ о договоре КП (подробнее о существенных условиях договора КП читайте в статье «Какие существенные условия договора купли-продажи?»).
Образец договора купли-продажи по доверенности можно скачать по ссылке: Договор купли-продажи по доверенности — образец.
При заключении договора КП имеют место нюансы, связанные с доверенностями, в частности:
- В отдельных случаях законодательно установлена возможность подписать соглашение о КП несобственником без доверенности. Например, при проведении публичных торгов для продажи объектов незавершенного строительства на госземле организатор аукциона подписывает соглашение о КП от имени собственника без доверенности (п. 19 Правил проведения публичных торгов…, утв. постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299).
- Для отдельных видов договоров КП нормативно установлено оформление доверенности по заранее определенной форме (например, при проведении госзакупочных интервенций на сельскохозяйственном рынке, приложение № 2 к Правилам биржевых торгов при проведении госзакупочных интервенций…, утв. ЗАО «Национальная товарная биржа» от 27.09.2013, протокол № 4).
Купля-продажа квартиры по доверенности
Возможно заключение договора купли-продажи квартиры по доверенности. При оформлении такого договора и доверенности необходимо учитывать следующие общие правила:
- согласно п. 1 ст. 185.1 ГК РФ доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на госрегистрацию прав или соглашений, а также на распоряжение зарегистрированными в госреестрах правами должна быть заверена нотариусом;
- согласно п. 128 постановления Пленума ВС РФ «О применении судами некоторых положений…» от 23.06.2015 № 25 для заключения соглашений, предусматривающих отчуждение имущества, права на которое зарегистрированы в госреесте (КП, мена и дарение), а также для установления в отношении такого имущества сервитута или ипотеки требуется нотариальная доверенность;
- согласно п. 3 ст. 187 ГК РФ доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, подлежит нотариальному удостоверению.
Подробнее о заключении соглашения о КП квартиры читайте в нашей статье «Договор купли-продажи квартиры 2020 (скачать образец)».
О предварительном договоре КП квартиры рассказывается в нашем материале «Предварительный договор купли-продажи квартиры (образец)».
Договор купли-продажи квартиры с доверенностью от продавца: образец и нюансы
Образец договора купли-продажи квартиры по доверенности можно скачать по ссылке: Договор купли-продажи квартиры по доверенности — образец.
Подойдет предложенный нами образец договора купли-продажи продавцу по доверенности или если покупатель выдал доверенность на приобретение недвижимости, равно как и для случаев, когда обе стороны направили своих представителей для подписания документа.
Вместе с тем выдача продавцом доверенности на подписание соглашения о продаже квартиры сопряжена с рядом нюансов, например:
- если доверитель не понимал характера своих действий при выдаче доверенности, указанное влечет последующий возврат ему квартиры, даже если приобретатель квартиры являлся добросовестным, однако она выбыла из владения изначального собственника помимо его воли (определение ВС РФ от 30.10.2007 № 11-В07-32);
- если договор КП квартиры подписан на основании поддельной доверенности, последующее судебное признание договора недействительным не дает покупателю по такому договору однозначной возможности взыскать убытки с госорганов, осуществлявших регистрацию, поскольку требуется доказывание незаконных действий (бездействия) указанных органов (апелляционное определение Мосгорсуда от 28.09.2017 по делу № 33-38646/2017).
О составлении доверенности на продажу недвижимости — наши статьи:
Купля-продажа земельного участка по доверенности
Договор купли-продажи по доверенности земельного участка также связан с рядом особенностей, в частности:
- Особенности КП земельных участков помимо ГК РФ регламентированы ст. 37 Земельного кодека РФ. В частности, п. 2 указанной статьи установлено, что недействительны положения соглашения об ограничении ответственности продавца при предъявлении прав на землю третьими лицами.
- По иску об уклонении от регистрации перехода права собственности на земельный участок истечение срока действия доверенности, выданной для регистрации, не имеет правового значения, поскольку начало истечения давностного срока связывается с осведомленностью истца о нарушении его права (определение ВС РФ от 24.04.2018 № 1-КГ18-3).
Подробнее о КП земельного участка, в том числе о предварительном договоре, читайте в статьях:
Итак, в настоящей статье были представлены образцы договора купли-продажи по доверенности и обозначен ряд нюансов при заключении таких соглашений.
Статья оказалась полезной? Подписывайтесь на наш канал RUSЮРИСТ в Яндекс.Дзен!
Порядок заключения договора купли-продажи по доверенности: оформление полномочий, их перечень, ограничения
Автор: Виктор, главный редактор. Экономист. Опыт работы в финансах более 15 лет. Дата: 22 января 2018. Время чтения 8 мин.
Представитель по доверенности (а им может быть любое дееспособное совершеннолетнее лицо) вправе действовать от имени любой стороны в договоре: продавца или покупателя. Доверенность выдается нотариусом. Текст соглашения обязательно содержит имя представителя, сведения о его документе и доверенности. Перед подписанием рекомендуется проводить проверку полномочий представителя, встречаться с собственником, поскольку риск мошенничества при сделках с посредниками возрастает.
Институт представительства развит и широко применяется во всех сферах гражданского права. Представитель вправе выступать в суде от имени его доверителя, заключать договор купли-продажи квартиры по доверенности, представлять интересы в государственных органах и коммерческих организациях: он ограничен лишь списком правомочий, которые переданы ему.
Кто может представлять интересы по доверенности
По общему правилу представлять интересы вправе лишь совершеннолетнее дееспособное лицо. Закон не предъявляет требований к его образованию или наличию родственных отношений с доверителем. Поэтому к первой группе представителей относятся:
- Дееспособные совершеннолетние родственники или иные доверенные лица. Под родственниками подразумевается широкий круг: жены, мужья, родители, тети, дяди и другие. Возможно, лица, входящие в эту группу, не всегда компетентны в вопросах права и оформления документов, но уровень доверия к ним выше. Представителями могут быть друзья и коллеги.
Обратите внимание! Представители по закону: лица, представляющие интересы детей и недееспособных взрослых, не нуждаются в доверенности. Они же имеют право выдавать доверенность от имени малолетних и недееспособных третьим лицам.
- Агенты по недвижимости. Они оказывают помощь в размещении объявлений, поиске покупателя или продавца, показе квартиры или организации встречи, сборе типичных документов, необходимых для заключения договора.
Практически все агенты оказывают дополнительные услуги, связанные с регистрацией договора. Если сторона не имеет возможности явиться к нотариусу или в Росреестр, она вправе уполномочить специалиста по недвижимости на подписание соглашения и обращение в Росреестр с заявлением о регистрации перехода права собственности.
- Юристы и адвокаты. Они отличаются от риэлторов направлением работы. Если агенты полностью организуют сделку, то юристы проверяют ее юридическую чистоту, получают и изучают документы, минимизируют риски, готовят тексты предварительного и основного договора.
Таким образом, продавец или покупатель вправе выбрать любого представителя и оформить разрешение на него. Основные требования, которым он должен отвечать, – доверие, компетентность и ответственность.
Оформление отношений с представителем
Отношения с представителем зависят от их характера. В некоторых случаях доверенность является самостоятельным документом. Самыми распространенными договорами, в рамках которых делегируются полномочия, служат:
- договор поручения (гл. 49 ГК). В рамках этого соглашения представитель совершает какие-либо действия от имени доверителя и за его счет. Выдача доверенности является обязательным условием этого соглашения. В результате поверенный принимает на себя обязанность совершить оговоренные действия либо понести ответственность за неисполнения своей части договора;
- договор возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК РФ). Предполагает оказание услуг за деньги. Такие договоры заключаются юридическими компаниями и агентствами недвижимости. Юридические последствия аналогичны предыдущему соглашению: исполнитель обязан выполнить какие-либо действия от имени заявителя, а тот оплатить оказанные услуги.
Важно! Выдача доверенности без заключения договора является односторонней сделкой.
Одиночная доверенность без оформления договора порождает иные правовые последствия. В частности, дает право представления интересов, но не порождает обязанность делать это. При отсутствии договорных отношений представитель может отказаться от предоставленных ему прав.
Выбор формы зависит от целей и состава участников. С компаниями, адвокатами и частнопрактикующими юристами чаще всего заключаются договора оказания услуг.
Оформление доверенности
По общему правилу оформитьдокумент допустимо только в нотариальной форме. Гражданский кодекс содержит отдельные исключения (ст. 185.1 ГК РФ). Силу нотариальных имеют бумаги, удостоверенные:
- начальниками разнообразных лечебных учреждений, в которых находятся на лечении военнослужащие;
- командирами воинских частей в местах, где нет нотариальных контор;
- начальниками колоний, тюрем и иных мест лишения свободы;
- начальниками социальных учреждений, в которых проживают совершеннолетние дееспособные граждане.
Характер документа зависит лишь от целей и задач, которые должен выполнить представитель, и объема переданных ему полномочий.
Таблица 1. Виды доверенностей
Чтобы заказать документ, требуется посетить нотариуса. Доверитель является лично с паспортом. Представителю посещать контору необязательно, достаточно передать сведения о нем, достаточные для идентификации:
- ФИО;
- дата рождения;
- реквизиты паспорта;
- место жительства или временного пребывания.
Стоимость документа разнится. Примерная его цена колеблется в пределах 1,5-2 тыс. руб. Сразу же рекомендуется заказывать согласие супруга на сделку, если это требуется.
Главное содержание доверенности – перечень полномочий. Он составляется таким образом, чтобы их было достаточно для выполнения поручения и исключались возможные злоупотребления.
Рекомендуется указывать только те права, которые имеют отношение к конкретной сделке. К примеру, подписание предварительного и основного договора купли-продажи, расположенной по адресу… Указать кадастровый номер, общую площадь и другие идентифицирующие недвижимость характеристики.
Если представитель по нотариальной доверенности от продавцаоказывает услуги по сбору документов для регистрации, органы, в которые придется обращаться, перечисляются в доверенности: БТИ, Росреестр, ЖЭК, ЕРЦ, ИФНС, МВД, паспортный стол.
Рис. 2. Образец доверенности на заключение договора купли-продажи квартиры.
Перечень полномочий обычно такой:
- подписывать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу… с ФИО покупателя или продавца;
- предоставление и получение документов;
- получение кадастрового паспорта, экспликации, поэтажного плана;
- получение выписки из домовой книги;
- оформление в ИФНС справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество;
- получение справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и выписки из лицевого счета;
- право подавать от имени доверителя заявления о регистрации, приостановлении, прекращении и возобновлении регистрационных действий;
- исправление технических ошибок;
- предоставление дополнительной документации;
- получить зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН;
- совершать платежи и переводы;
- расписываться от имени доверителя;
- принимать квартиру по акту приема-передачи;
- совершать иные действия, связанные с выполнением поручения.
Шаблоны и бланки доверенностей обычно имеются в разных вариантах у нотариусов. Выдача документа может сводиться к заполнению имеющихся форм индивидуальными данными.
Прямо запрещать совершение действий нельзя, достаточно не указывать правомочие: все, что не перечислено – запрещено.
Обратите внимание! Рекомендуется сразу сделать одну заверенную копию доверенности. Она может пригодиться при выполнении поручений.
Уполномоченное лицо по ген.доверенности вправе купить недвижимость не только на вторичном рынке, но и доли в праве собственности, заключить соглашение с застройщиком, представлять интересы в кредитной организации при оформлении ипотеки (залог недвижимости).
Как проверить действие доверенности
Сведения об оформленных нотариусами доверенностях находятся в специальном реестре. Он ведется на основании ст. 34.2 Основ законодательства о нотариате и входит в Единую информационную систему нотариата.
Реестр ведется нотариусами. В него включаются сведения о лице, выдавшем доверенность, дате, регистрационном номере и факте отмены доверенности. По указанному ресурсу проведение проверки обязательно.
Оформление договора купли-продажи по доверенности
Основной текст соглашения не меняется из-за делегирования права его подписания, но в него вносятся отдельные изменения, касающиеся представителя по доверенности.
Важно! Права на квартиру и другую недвижимость, которую приобретает представитель по доверенности, возникают у доверителя, то есть лица, выдавшего доверенность. Представитель никаких прав не получает.
Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) рекомендуется заключать у нотариуса. Сведения о представителе, данных его документа, удостоверяющего личность, и доверенности вносятся в текст договора: вначале, где размещаются сведения об участниках соглашения, и в конце, где проставляются подписи сторон.
Скачать актуальный на 2018 год образец предварительного договора купли продажи квартиры по доверенности можно здесь можно здесь.
Договор купли-продажи (ДКП) составляется аналогично предварительному, поскольку условия не меняются, но стороны приобретают обязательства. Если собственник не присутствует на подписании, выражает его волю представитель. Его данные также заносятся в раздел, посвященный сторонам в начале документа, и в конце.
Скачать актуальный на 2018 годобразец договора купли продажи квартиры по генеральной доверенности можно здесь.
Рис. 3. Нотариальный договор купли-продажи квартиры. Источник Квартиры в Москве
Риски
Сделки, совершаемые по доверенности, входят в зону риска, поскольку доверитель может оказаться недееспособным или быть ограниченным в правах, страдать от алкоголизма, наркомании или иной болезни, затрудняющей руководство своими действиями. В конце концов, он может оказаться мошенником и продать чужую квартиру, подделав документ. Поэтому присутствие на встрече с лицом, являющимся собственником, который выражает желание продавать недвижимость, необходимо. Дополнительно рекомендуется узнавать о здоровье владельца квартиры и намерении передать свои правомочия представителю.
Подписание договора возможно по доверенности от другой стороны – покупателя. Такой вариант несет мало рисков и является отличным средством решения проблемы отсутствия стороны. Для продавца основная опасность заключается в отказе от оплаты или частичной оплате, но этот риск не связан с действиями представителя.
Среди наиболее распространенных рисков, связанных с действием представителя, оказываются следующие:
- собственник не выдавал доверенность;
- собственник сам оказался мошенником и заявил, что доверенность фальшивая;
- доверитель (законный владелец жилья) оказался недееспособным, алкоголиком, наркоманом;
- доверенность просрочена или отозвана.
Все эти случаи могут быть рассмотрены правоохранительными органами в качестве основания для возбуждения уголовного дела. Разбирательство по спору о квартире и деньгах чаще всего перерастает в судебный спор. Оценить предварительно шансы на реальный возврат денег сложно, но, скорее всего, они невысоки, и в результате аферы покупатель может лишиться своего приобретения и денег. Поэтому настоятельно рекомендуется тщательно проверять представителя и собственника перед подписанием договора и обезопасить себя от ошибки при покупке или продаже недвижимости.
Дополнительная информация доступна в видеосюжете
Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:
Статья написана по материалам сайтов: uropora.ru, rusjurist.ru, yakapitalist.ru.
»
Источник: vse-anekdoty.ru
Основания для проведения сделки с участием представителя
Законодательством регламентировано понятие доверенности в Гражданском кодексе в статье 185 части 1. Документ определяется как письменное уполномочие, выданное одним лицо другому для реализации своего представительства через посредничество. Документ позволяет конкретизировать интересы сторон и полномочия перед третьими лицами в финансовой сделке купли-продажи.
Документы по продаже квартиры должны соответствовать правилам, рассмотренным в ГК статье 185 пункта 1, а именно — требуется нотариальное заверение.
В гражданском праве существует несколько видов доверенности:
- По оформлению — письменная и на готовом бланке.
- По предоставлению — физическому лицу или юридическому.
- По полномочиям — разовая, генеральная (общая), специальная.
Для договора купли-продажи собственник оформляет общую доверенность письменно или на готовом бланке, позволяющую передавать полный перечень юридических полномочий доверенному и совершать разнообразные сделки по управлению имуществом.
В рамках соглашения представитель имеет право совершать какие-либо действия от имени доверителя. После составления доверенности поверенный принимает на себя обязанность совершить оговоренные действия либо понести ответственность за неисполнения своей части договора (согласно главе 25 ГК РФ). Неисполнение обязанностей по соглашению приводит к его расторжению.
Возможно Вам будут интересны следующие статьи:
Общие правила оформления ДКП
Законодательством в статье 185 ГК регламентированы общие положения составления ДКП по доверенности:
- Доверенность при купле-продаже квартиры заверяется у нотариуса.
- В ДКП в графе участники сделки вместо собственника указывают сведения о доверенном лице.
- Покупатель обязательно должен изучить ДКП и представленные документы, чтобы узнать, какими полномочиями обладает поверенный.
- Собственнику и покупателю необходимо заранее обсудить окончательную стоимость квартиры, способ перечисления денежных средств, расходы на регистрацию документов в управлении Федеральной службы государственной регистрации.
- Документ составляется письменно или на печатном бланке.
Договор заключают в трех экземплярах и предоставляют всем участникам сделки: продавцу, доверенному лицу, покупателю. Если же собственников много, то распечатывайте документ и им.
ДКП по доверенности необходимо также заверить у нотариуса по следующим причинам:
- избежать ситуации, когда договор признается недействительным, если отозвать доверенность;
- обеспечение безопасности передачи средств;
- нотариальная проверка составления ДКП;
- доверие при подаче в регистрирующий орган;
- обеспечение юридической чистоты сделки, которую затруднительно обжаловать или расторгнуть.
Составление ДКП
ДКП квартиры должен обязательно содержать следующую информацию:
- наименование документа;
- место проведения сделки;
- стороны соглашения — указать паспортные данные представителя/продавца и покупателя (его представителя);
- кому принадлежит недвижимое имущество и где оно располагается;
- стоимость недвижимости;
- указания по сделке — извещение покупателя продавцом о том, что на момент продажи жилья никто в нём не зарегистрирован;
- подтверждение от продавца факта отсутствия ареста или другого обременения на рассматриваемую жилплощадь;
- подписи сторон.
- Скачать бланк договора купли-продажи квартиры по генеральной доверенности от продавца
- Скачать образец договора купли-продажи квартиры по генеральной доверенности от продавца
- Скачать бланк договора купли-продажи квартиры по доверенности от покупателя
- Скачать образец договора купли-продажи квартиры по доверенности от покупателя
Нюансы
По оформлению документов ДКП по доверенности не отличается от общего порядка оформления генеральной доверенности:
- нотариальное заверение;
- указание сведений о доверенном лице.
Риски для покупателя и продавца
Финансовая операция с недвижимостью по доверительному договору несет в себе ряд рисков для обеих сторон сделки в следующих возможных ситуациях:
- соглашение может быть подложным или прекратится (в связи с истечением срока, отменой, смертью доверителя);
- недееспособность лица выдавшего доверительное соглашение;
- отсутствие нотариального удостоверения доверенности, оформление в неправильной форме (например, отсутствие даты составления).
Продавец также подвергается определённым рискам, когда ведет дела с представителем покупателя недвижимости. Например, поверенному приходится доверяться в проведении всей сделки, а с этим могут возникать сложности, например, с заключением ДКП, с неисполнением обязательств представителем.
Также, продавцу следует заранее переговорить о способах передачи средств — недобросовестный поверенный может не вернуть их собственнику. Поэтому требуется заключать все соглашения у нотариуса, где юрист тщательно пропишет круг полномочий поверенного.
Оформление договора купли-продажи квартиры по доверенности отличается от обычного договора купли продажи только тем, что доверенность на представителя одной из сторон сделки должны быть оформлена нотариально. В доверенности должен быть обозначены полномочия представителя и указан срок их действия. В самом договоре помимо реквизитов сторон обязательно указываются и данные доверенного лица.
Источник: zhivem.pro
Нюансы договора купли-продажи по доверенности
Договор купли продажи автомобиля по доверенности или недвижимого имущества заключается между продавцом и покупателем, где доверенным лицом выступает только совершеннолетнее лицо, обладающее полной дееспособностью. Лица, осуществляющие представительство по закону, действуют без доверенности. Допускается выдача доверенности законными представителями третьим лицам от имени несовершеннолетних детей или недееспособных лиц.
Доверенности подразделяются на несколько видов:
- Разовая – продажа по доверенности проводится единожды и в отношении конкретного объекта движимого или недвижимого имущества.
- Периодическая – уполномочивает поверенного на систематическое выполнение юридически значимых действий в интересах доверителя.
- Генеральная – предоставляет право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом собственника, в том числе и отчуждать его в пользу третьих лиц.
Выделяется ряд нюансов при оформлении ДКП квартиры по доверенности, участка или иного имущества, а именно:
- Документ заверяется нотариусом за исключением случаев, указанных в ст. 185.1. ГК РФ.
- В соглашении указывается, что стороной выступает лицо по представительству и в интересах доверителя.
- Каждая из сторон, участвующих в сделке, вправе лично удостовериться в полномочиях поверенного лица.
Стороны обсуждают существенные условия сделки, после чего подготавливается соглашение, подписываемое участниками.
Пример договора купли-продажи недвижимости по доверенности
Перед тем как продать квартиру по доверенности или дом, рекомендуется ознакомиться с несколькими образцами договоров, чтобы иметь представление, с чем придется столкнуться у нотариуса и вдумчиво изучить соглашение на предмет ошибок или неточностей.
В качестве примера приводится образец договора купли продажи по доверенности.
Скачать образец договора купли продажи квартиры по доверенности
Стороны вправе попросить у нотариуса для ознакомления проект договора, который в последующем будет подписан. Бланки или образец договора, подписанного по доверенности, а также образец доверенности на продажу квартиры можно скачать в интернете.
Образец ДКП автомобиля по доверенности
Сделки с движимым имуществом происходят аналогичным способом. В качестве примера приводится образец типового договора.
Скачать образец договора купли продажди автомобиля по доверенности
Новому владельцу отводится 10 дней с момента заключения договора купли-продажи на регистрацию транспортного средства.
Оформление документа на продажу недвижимого и движимого имущества
Документ оформляется в письменном виде с обязательным нотариальным заверением. В доверенности отображаются цели и задачи, которые поверенный должен выполнить, а также делегированные полномочия. Для ее оформления доверителю достаточно явиться к нотариусу и предоставить данные о поверенном лице, а именно:
- Ф.И.О.;
- дата рождения;
- предоставить данные или ксерокопию паспорта;
- регистрационные сведения.
На основании предоставленных сведений нотариус оформляет доверенность с указанием полномочий поверенного. Невозможно однозначно утверждать, сколько стоит доверенность на продажу недвижимости. В среднем стоимость оформления документа варьируется в пределах 1-2 тыс. рублей. При совершении сделок с недвижимостью необходимо предоставить согласие второго супруга, если продавец состоит в браке. В документе указывается перечень полномочий поверенного лица. Главное, чтобы их было достаточно для заключения сделки, и исключалась вероятность мошеннических действий.
Доверителю рекомендуется делегировать права, имеющие отношение к определенной сделке купли-продажи. К примеру, поверенному лицу предоставляются полномочия на подписание предварительного и основного соглашения купли-продажи конкретного объекта недвижимости, расположенного по определенному адресу с указанием признаков, позволяющих идентифицировать имущество.
Срок действия устанавливается по согласованию доверителя и поверенного. В случае отсутствия конкретного срока, законодательством устанавливается 1 год. В документе может быть указано, что он аннулируется с момента достижения целей, для которых он выдавался.
Риски
Предоставление генеральной или общей доверенности с правом распоряжения имуществом предоставляет максимальный объем прав поверенному. Это означает, что представитель в любой момент может продать, подарить или иным способом провести отчуждение права собственности на недвижимость. Совершение сделок, где одна из сторон является представителем собственника имущества, несет риски для всех участников соглашения:
- Поверенный может продать имущество без ведома собственника, а денежные средства присвоить себе.
- Отзыв доверенности приведет к признанию подписанного договора купли-продажи недействительным.
- Имуществом может быть отчуждено на заведомо невыгодных для доверителя условиях.
Перед делегированием прав третьему лицу важно четко определить перечень полномочий поверенного, чтобы не столкнуться с необходимостью оспаривать законность сделки в дальнейшем.
Заключение
Совершение сделок, в которых одна из сторон действует в качестве законного представителя – это нормальная практика гражданских правоотношений. Стоимость оформления документа в общем контексте суммы сделки невелика, а образцы в достаточном количестве размещены в интернете. Доверителю нет необходимости самостоятельно подготавливать проект доверенности, поскольку она оформляется на фирменных бланках нотариусом и регистрируется в специальной книге учета.
Источник: yurispros.ru