Как продать ип


Осуществление предпринимательской деятельности, во-первых, связано с всевозможными рисками, во–вторых, требует не только финансовых вложений, но и приложения физических и моральных усилий, что под силу не каждому человеку, поэтому ежегодно тысячи предпринимателей принимают решение продать или переоформить свое дело. Однако не все так просто, ведь за годы работы фирма, как правило, обрастает имуществом и партнерскими связями. Это не говоря уже о наемных работниках, расстаться с которыми не так уж и просто, поскольку увольнение персонала должно происходить в соответствии с действующим законодательством.

Как продать бизнес индивидуального предпринимателя (ИП) с наименьшими потерями? Какого порядка действий следует придерживаться? Ответы на эти, а также сопутствующие вопросы представлены в нижеследующем материале.

Характеристика ИП как организационно-правовой формы предприятия

Как продать бизнес ИП другому человекуДанная организационно-правовая форма имеет ряд преимуществ и пользуется популярностью среди представителей малого и среднего бизнеса.
отличается простотой оформления и ведения бизнеса, не требует наличия печати и расчетного счета. Особенностью ИП является тот факт, что все имущество, принадлежащие фирме, является собственностью самого индивидуального предпринимателя. Данная норма обоснована тем, что индивидуальный предприниматель – это не юридическое, а физическое лицо, поэтому и порядок его переоформления и несколько отличается.

Особенности ИП:

  1. все имущество, использующееся для ведения бизнеса, является собственностью предпринимателя, поэтому в случае признания его должником он будет отвечать перед кредиторами всем своим имуществом, включая то, которое задействовано в осуществлении деятельности;
  2. для открытия ИП не нужно создавать юридическое лицо, индивидуальными предпринимателями становятся физлица;
  3. для ведения бизнеса в статусе индивидуального предпринимателя бизнесмену следует пройти процедуру регистрации и уведомить налоговую инспекцию о данном факте. Осуществление незарегистрированной в установленном законом порядке деятельности чревато привлечением к ответственности, при этом наказание будет зависеть от масштабов бизнеса. Регистрация ИП происходит по месту жительства заявителя;
  4. закрытие индивидуального предпринимательства сопряжено с выполнением ряда действий правового характера. Чтобы в будущем не возникло недоразумений с налоговым органом, процедуру прекращения ИП необходимо реализовывать сразу же после принятия соответствующего решения.

Учитывая тот факт, что ИП в силу указанных юридических нюансов привязано к конкретному человеку, прошедшему процедуру регистрации, возможность его переоформления на другого человека законом не предусмотрена. Чтобы реализовать задуманное придется пройти более сложный путь, предусматривающий в первую очередь закрытие существующего ИП и расторжение действующих договоров, а после – продажу. Также не стоит забывать о выполнении обязательств по договорам. Если вы хотите в будущем продать свое детище, перед его отчуждением придется рассчитаться со всеми долгами.

Подготовительный этап продажи ИП

Стоимость предпринимательства во многом зависит от его позиции на рынке и финансового состояния, поэтому перед отчуждением желательно пригласить специалиста, способного провести грамотный аудит. В результате проведения проверки вы получите  документы, свидетельствующие о состоянии бизнеса. Чем стабильнее положение фирмы, тем больше шансов найти выгодного покупателя в кратчайшие сроки.

Помимо результатов аудита, ИП следует подготовить пакет документов. Его содержимое зависит от особенностей ведения хозяйственной деятельности ранее.

Факторы, имеющие значение при подготовке документации:

  1. статус недвижимого имущества, которое использовалось во время ведения деятельности. Пребывает недвижимость в собственности индивидуального предпринимателя или же последний пользуется нею на основании договора аренды;
  2. какая система обложения налогами использовалась;
  3. какой вид деятельности, осуществлялся индивидуальным предпринимателем.

Стандартный пакет документов:


  • правоустанавливающие документы или материалы, подтверждающие права ИП на используемое недвижимое имущество. В данном качестве может использоваться договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности на наследственное имущество, договор аренды и прочие нормативно-правовые акты;
  • расчетно-отчетная документация (декларация, баланс и прочие бухгалтерские документы);
  • договора с поставщиками, наемными работниками.

Наличие перечисленных материалов поможет потенциальному покупателю реально взвесить все имеющиеся риски и принять решение.

С целью повышения стоимости ИП можно:

  • попробовать договориться с контрагентами о перезаключении договоров о поставке или реализации товаров с новым владельцем ИП;
  • подготовить справку об успешности продаж за последние несколько месяцев;
  • предоставить покупателю готовый бизнес-план, использование которого ранее приносило немалый доход.

Чтобы привлечь больше покупателей, можно воспользоваться услугами телевидения или прессы. Хорошая реклама заинтересует других бизнесменов и соответственно, ускорит процесс.

Если вы не обладаете умениями и знаниями, необходимыми для создания успешной рекламы, для решения этого вопроса можно обратиться в специализированную компанию. Сотрудники рекламного агентства помогут подобрать наиболее эффективные методы и приемы.

Способы продажи индивидуального предпринимательства


Варианты отчуждения ИП:

  1. отчуждение фирмы как целостного комплекса, являющегося базой для ведения предпринимательской деятельности;
  2. продажа бизнеса по частям.

Второй способ является более простым, поскольку предусматривает продажу активов по отдельности. Так, одному бизнесмену вы можете продать торговое оборудование, другому – помещение, если оно пребывало у вас в собственности. Если недвижимость используется на основании договора аренды, в случае продажи ИП арендатор имеет право предоставить право пользования данным имуществом другому лицу. Главное, чтобы срок договора субаренды не превышал того периода, который указан в первоначальном соглашении

Требования к заключению соглашения по отчуждению ИП

Законом предусмотрен ряд требований к содержанию и оформлению контракта:

  1. документ должен иметь письменную форму;
  2. нотариальное удостоверение не требуется, но рекомендуется;
  3. если отчуждаемое имущество было куплено во время пребывания предпринимателя в браке, необходимо предоставить согласие второго из супругов на его отчуждение.
  4. соглашение должно содержать обязательные реквизиты (данные о сторонах договора, его предмет, стоимость и порядок произведения расчетов).

urlaw03.ru

Продажа ИП

Для начала разберем, в чем разница между понятием индивидуального предпринимателя и продаваемого бизнеса. Индивидуальный предприниматель является физическим лицом, которое совершает определенную деятельность и за это получает доход. В случае чего несет долговую ответственность личным имуществом. Значит, продать именно ИП невозможно. Продажа физических лиц в нашем государстве запрещена. Продажа имеющегося бизнеса – это продажа готовой, работающей системы. Системы, с отлаженными связями, клиентурой, поставками, рекламой, оборудованием.

Поэтапная продажа ИП включает в себя:

  1. Оценку работающей бизнес-системы. С этой целью стоит провести собственные маркетинговые исследования, сделать анализ рынка и оценить самостоятельно конкурентоспособность организации.
  2. Подготовка и разработка предложения. Все аспекты должны быть детально прописаны, начиная от производства, заканчивая реализацией. Для покупателя все должно быть представлено в лучшем свете, с указанием будущей выгоды.
  3. Размещения объявления на специализированных сайтах в интернете. Также можно оповестить деловое окружение о будущей продаже. Иногда стоит даже использовать бесплатные доски объявлений в сети. Можно воспользоваться услугами консалтинга или брокеров. В этом случае лучше выбрать одну фирму, а не «закидывать удочку» нескольким брокерским фирмам. Чрезмерный ажиотаж вокруг продаваемого бизнеса может несколько навредить и повлиять на цену сделки.

  4. Подготовка к сделке и ее заключение. Договор купли-продажи оформляется письменно, форма достаточно проста. Законодательные нормы не требуют заверения подобных сделок у нотариуса, однако нужна государственная регистрация. После регистрации договор приобретает силу. Важными моментами являются стоимость бизнеса и состав деятельности. Правовые особенности договоров о покупке бизнеса – это консенсуальность, возмездность и взаимность. Покупатель получает право на владение собственностью (бизнесом) после подписания акта о приеме-передаче имущества фирмы.

Наличие имущества при продаже ИП

Это один из основополагающих моментов. Из того есть ли у бизнесмена собственность, возможны два варианта развития ситуации:

  1. Собственного имущества не имеется, а значит помещение арендовано. Тогда активы ИП будут продаваться отдельно. К активам относятся оборудования для торговли, мебель, остатки продукции, атрибутика, которая относится к рекламе.
  2. В собственности имеется недвижимость. Лучше всего продавать ее в качестве имущественного комплекса для ведения бизнеса и предпринимательской деятельности.
    от вариант универсален, но требует предварительной подготовки. Что относят к имущественному комплексу? Здания, складские помещения, оборудование, сырье, продукцию и прочее. В подготовительные меры включают: полную инвентаризацию недвижимости, составление бухгалтерского баланса, заключение независимых аудиторов о реальной цене организации. Возможно, понадобятся справки из БТИ для оценки имеющейся недвижимости. Продавец должен в обязательном порядке показать свои долговые и прочие обязательства. Нужно указать кредиты, их размер и сроки выплаты. В этом случае нужны справки из банковской организации, которые подтвердят наличие или отсутствие долга.

После того как все условия соблюдены и подготовка завершена можно переходить к заключению договора о купле продаже бизнеса.

Стоит отметить также продажу имеющейся клиентской базы. Предприниматель вкладывает в эту сферу множество усилий, как морального, так и материального характера. Поэтому будет справедливо, если за это он просит компенсацию. Этот аспект стоит обговорить с покупателем бизнеса отдельно, еще до заключения сделки.

Для продажи бизнеса можно применять разные способы оценки. Но в итоге конечная стоимость и условия всегда зависят от взаимных договоренностей покупателя и продавца. Часто на цену продажи не имеют влияния ни независимые оценки, ни риски, ни анализ перспектив.

wikilaw.ru

Продажа действующего бизнеса индивидуального предпринимателя – это злободневный вопрос, который на сегодняшний день интересует очень многих инвесторов. Почему это происходит и какая разница между продажей обычного бизнеса и индивидуального предпринимателя? Здесь суть не в сложностях сделки купли-продажи предприятия, а в необходимом пакете документации.


Как продать бизнес индивидуального предпринимателя

Ряд неурядиц и подводных камней может скрываться еще в начальной стадии сделки если для оформления использовалась популярная на сегодняшний день оффшорная зона Кипр.

По сути на продажу выставляется не ИП, а его бизнес, и тут главное правильно акцентировать разделение между понятием индивидуальный предприниматель и готовый бизнес, выставленный на продажу. Продавать индивидуального предпринимателя невозможно – это личность, человек. Если называть все буквально, то он себя выставляет на торги. Торговля людьми у нас в стране запрещена. Следовательно, выставляется на продажу только его бизнес.

Но даже в том случае если купить дело как оно есть, то есть продать бизнес индивидуального предпринимателя, то по законодательству, даже после продажи он является собственником дела. И здесь есть два варианта решения этого вопроса: либо оставить все как есть, если конечно отношения между сторонами доверительные либо закрывать предпринимательство.

Если покупатель определился с покупкой, нужно правильно подготовить пакет необходимых документов:

  • договор купли-продажи предприятия, акт приемки-передачи всего имущества;
  • соглашение сторон, участвующих в сделке;
  • оформление передачи денежных средств, соответствующий акт приемки-передачи.

Сегодня многие компании очень серьезно подходят к данному решению вопроса и самый оптимальный выход всегда найдется. Все необходимые при необходимости разделения понятий будут со 100% уверенностью разрешены в соответствии с законодательной базой. Поэтому если покупателю необходимо купить индивидуального предпринимателя, ему помогут решить все вопросы с проведением всех необходимых операций сделки.

probusiness.biz

Ольга Владимировна: Здравствуйте, я ИП, хочу продать свой бизнес — продуктовый магазин 50 м2, помещение в аренде. Как правильно провести составление договора купли-продажи? Нужно ли заверять договор нотариально? Как правильно оформить сделку?

Ответ:

Уважаемая Ольга Владимировна! На практике используются два способа продажи бизнеса:

  1. путем продажи предприятия как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, который  включает в себя  здания, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права на обозначения, индивидуализирующие предприятие и т.п.;
  2. путем продажи доли участия в уставном капитале хозяйственного общества, когда лицо становится собственником компании, имеющей определенные активы и имя на рынке.

В вашем случае, когда собственником бизнеса является ИП, подходит только первый способ. Однако, если бизнес представляет собой продуктовый магазин, и объектов недвижимости в собственности нет   (помещение находится в аренде), то использование этого способа представляется нецелесообразным, т.к. он достаточно трудоемкий и затратный.  До подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами акт полной инвентаризации предприятия, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. А сам договор купли-продажи предприятия как имущественного комплекса заключается в письменном виде и подлежит государственной регистрации в Управлении Росреестра.

В связи с этим для ИП можно рассмотреть вариант передачи бизнеса путем продажи отдельных активов (торговое оборудование, остатки товара, право аренды площади и т.д.). Такая продажа осуществляется путем заключения договоров купли-продажи. Договоры заключаются в письменном виде, не требуют нотариального удостоверения и государственной регистрации. Удостоверить сделку нотариально стороны могут по собственной инициативе, если в договоре купли-продажи предусмотрят необходимость такого удостоверения. Но еще раз подчеркну, что это не обязательно.

В целом вопрос оформления такой сделки необходимо решать в порядке индивидуальной консультации, для того чтобы иметь возможность посмотреть имеющиеся документы,  учесть все нюансы и соблюсти интересы ИП.

Попова Ольга Игоревна, управляющий Консалтинговой компании «Лигал Эксперт»

legalxp.ru

Причины и ошибки продажи готового ИП

Купить ИП – это получить возможность пользоваться правами и обязанностями индивидуального предпринимателя и осуществлять деятельность в рамках законодательства РФ.

Как отмечалось выше, причин продажи много, но в этом вопросе необходимо понимать, какой из них руководствуется продавец лично. Не каждую причину можно озвучить покупателю, но звучать для него должна наиболее веская и логичная.

Продать бизнес ИП – это одна из самых сложных сделок, которую придется заключить. Это намного сложнее, чем продать квартиру или машину. Ведь покупатель, который планирует совершить покупку, очень сильно рискует. Он, возможно, не знает тонкостей ведения предлагаемого бизнеса или в первый раз планирует заниматься именно этим видом деятельности.

Заниматься продажей, конечно, лучше самому владельцу бизнеса. Но можно доверить решение этого вопроса консалтинговым компаниям или другим фирмам, специализирующимся на этом виде деятельности. Неважно, чем вы занимаетесь, торговлей или услугами. Самый лучший покупатель – это сотрудники, клиенты, партнеры или, как вариант, конкуренты, которые заинтересованы в расширении доли рынка.

Главной ошибкой продавца при решении этого вопроса является искусственное завышение стоимости бизнеса. Конечно, в него вложено немало сил, времени, больших ресурсов, много денег. Но бизнес продается не от того, сколько в него вложили, а от того, сколько он приносит. Поэтому необходимо грамотно рассчитывать стоимость бизнеса, просчитывать его окупаемость, чтобы человек имел возможность окупить этот бизнес в кратчайшие сроки. Самый оптимальный период для мелкого и среднего бизнеса — это год, максимум полтора. Поэтому реально изучите рыночную стоимость вашего предложения.

Алгоритм продажи

В первую очередь, необходимо понимать и разделять понятия индивидуальный предприниматель и бизнес, выставленный на продажу. ИП – это физическое лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью для получения прибыли и отвечает по долгам всем своим имуществом. Поэтому продать само ИП невозможно. У нас ведь не торгуют людьми? А вот бизнес – это другое дело. По факту продается работающая система с уже отлаженными связями с клиентами, поставщиками, рекламными агентствами, необходимым оборудованием и другими субъектами целевой деятельности.

Рассмотрим поэтапно, как продать ИП:

  1. Оценить продаваемую бизнес-систему. Проведите собственное маркетинг-исследование, проанализировав рынок и самостоятельно оценив уровень вашей конкурентоспособности.
  2. Подготовить детальное описание предложение. Это поможет вам отразить все аспекты производства или иного рода деятельности, выгодно представляя их покупателю.
  3. Заявить деловому окружению о своем намерении или разместить объявление на специализированных сайтах. Чаще всего в приобретении бизнеса заинтересовано ближайшее окружение продавца. Если же нет, то вам могут помочь бесплатные доски объявлений или другие сайты. Очень популярным стало обращение в консалтинговые или брокерские фирмы. Только советуем не обращаться сразу в несколько фирм. Выберете одну, но достойную, по-вашему мнению. Не создавайте ажиотажа вокруг продажи бизнеса, так как это может отразиться на цене сделки.
  4. Подготовить и заключить сделку. Типовой договор купли-продажи заключается в простой письменной форме. Нотариального удостоверения не требует, но требует государственной регистрации. Именно с этого момента он считается заключенным. Существенными условиями являются состав бизнеса и его цена. Также договор считается консенсуальным, взаимным и возмездным. Право собственности, если иное нет установлено нормами договора переходит пот продавца покупателю в момент подписания акта прима-передачи имущества.

Важным и, можно сказать, основополагающим моментом, является факт наличия у вас в собственности имущества. И, исходя из этого, существует два варианта:

  1. Если имущества нет, помещение (при наличии) находится в аренде. В этом случае все активы продаются отдельно (торговое оборудование, предметы мебели, остатки товара, рекламная атрибутика и другое).
  2. Ecли нeдвижимocть в собственности. Самым лучшим вариантом будет продать ее кaк имyщecтвeнный кoмплeкc, который иcпoльзyeтся для ocyщecтвлeния пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocти. Cюдa будет вxoдить: здaниe, находящееся в нем оборудование, складские помещения, сырье, товар и пpoчee. Этoт способ универсальный, но тpeбyeт тщaтeльнoй пoдгoтoвки. Необходимо провести инвентаризацию пpeдпpиятия, составить бyxгaлтepcкий бaлaнc, получить зaключeниe ayдитopской компании о cтoимocти пpeдпpиятия. Справки из БТИ помогут правильно оценить принадлежащую вам недвижимость. Обязательно укажите все долги или невыполненные обязательства с yкaзaниeм кpeдитopoв, paзмepa и cpoкoв иx тpeбoвaний. Могут также понадобиться справки из банка, подтверждающие отсутствие у вас долгов. И только после обсуждения всех необходимых условий необходимо заключить договор купли-продажи.

Отдельным моментом является продажа наработанной базы клиентов. Вы вложили в эти аспекты свои личные моральные и материальные средства и хотите получить достойную компенсацию. В этом вопросе все будет зависеть от вашей с покупателем договоренности.

Важный момент: вы можете как угодно оценивать бизнес, применяя различные методики. Но конечная цена и то, по каким условиями вы продадите свой бизнес, будет зависеть о того, как вы договоритесь с покупателем. Иногда на это не влияют ни объективные показатели, ни риски и перспективы, ни даже здравый смысл.

Некоторые аспекты:

  • если деятельность велась в арендованном помещении, то можно договориться с арендодателем о смене собственника. Договор субаренды, скорее всего, будет заключать запрещено;
  • из-за специфики ИП покупателю невозможно передать счета в банках, договора с поставщиками и оформить переход права собственности;
  • вставать на учет, получать разрешения и лицензии необходимо заново;
  • лучше материально компенсировать затраченные продавцом материальные средства на клиентскую базу и торговый знак. «Раскрученный» бренд намного быстрее принесет желанный эффект;
  • имущество скорее всего лучше продавать как индивидуальный предприниматель. В этом случае, если вы находитесь на упрощенной системе налогообложения, то ставка налога составит 6%. Если в договоре продавец будет указан в качестве физического лица, то ему придется заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) – по закону 13 %. А вообще, правильно продавать то, что куплено за счет ИП продавать от имени ИП (можно отнять расходы на амортизацию). А то, что куплено за счет ваших личных средств, то и продавать надо как физическому лицу.

Бизнес по своему предназначению является т. н. товаром, который должен приносить доход. Если этого не происходит, то польза от его ведения уменьшается. Стоимость любого товара, а в нашем случае и бизнеса, формируется на основе закона «спроса и предложения». Если на ваше предложение (товар, бизнес) есть спрос, то и продать его вы сможете на самых лучших условиях!

Малое и среднее предпринимательство столичного региона России — Москвы, имеет уникальную возможность получения специальной персональной, индивидуальной поддержки со стороны Правительства столицы России, которая позволяет субъектам малого предпринимательства получать различную информационную поддержку, а также почтово-секретарские услуги, ведение основ бухгалтерии предприятия, юридическую помощь и другие…

Иногда индивидуальный предприниматель сталкивается с необходимостью закрыть расчетный счет ИП в банке. Давайте разберемся, как это сделать с минимальными затратами времени, нервов и сил. Для индивидуальных предпринимателей проведение безналичных расчетов является приоритетным: это позволяет значительно экономить время при проведении различных денежных операций. Однако…

vashyuriskonsult.ru

Общие моменты

Предпринимательскую деятельность можно вести через организации, а можно без образования юридического лица – путем регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Существуют споры о «двойственной» природе индивидуального предпринимателя.

С одной стороны, он действует как юридическое лицо, то есть, заключает хозяйственные договоры (купли-продажи, аренды, оказания услуг и т.д.), может осуществлять экспортные и импортные операции, должен оформлять необходимые первичные документы, уплачивать налоги. Да и налоговые органы проверяют их так же, как организации. Есть, конечно, и различия помимо порядка оформления деятельности. Например, индивидуальный предприниматель не вправе торговать алкогольной продукцией, за исключением пива (и пивных напитков, сидра, пуаре, медовухи) в розницу. При этом осуществлять деятельность на основе патента (платить налог по патентной системе налогообложения), наоборот, могут только индивидуальные предприниматели.

С другой стороны, индивидуальный предприниматель все-таки физическое лицо, поскольку его структура как хозяйственника не предполагает каких-либо иных лиц, кроме него, получающих доходы от его деятельности, таких, как участники общества с ограниченной ответственностью или акционеры акционерного общества. Главное – его имущество формально не разделяется на используемое или не используемое в предпринимательской деятельности, в отличие от имущества, принадлежащего акционеру и – отдельно – акционерному обществу. Большой минус этого, конечно, то, что в случае образования задолженности перед контрагентами или налоговым органом он отвечает всем своим имуществом, на которое может быть обращено взыскание. То есть, в счет уплаты долга гражданина как предпринимателя судебный пристав-исполнитель может забрать имущество, принадлежащее ему как физическому лицу. Физическое лицо тоже платит налоги, но специально установленные для него, а не для организаций.

Тем не менее, индивидуальный предприниматель все-таки является гражданином, на что прямо указано в ст. 23 Гражданского кодекса РФ, то есть физическим лицом.

(См. также: Что лучше: ООО или ИП?)

Проблема налогообложения

По общему правилу, доходы физического лица от продажи имущества облагаются налогом на доходы физических лиц по ставке 13%. То есть, 13% от суммы, полученной от продажи автомобиля, квартиры, земельного участка, склада, офисного помещения или другого имущества, надо отдать государству.

Но сумму налога можно свести на ноль или значительно уменьшить, используя имущественный налоговый вычет или уменьшая доход на сумму затрат (ст. 220 Налогового кодекса РФ) либо применяя другие льготы. Об условиях и порядке применения вычетов и необходимых документах в этой статьей говорить не будем, поскольку это отдельная тема, и в каждом конкретном случае могут быть особенности налогообложения (очень часто это касается общего имущества, либо имущества, приобретенного в браке, либо оформленного не совсем так, как привык считать обладающий им гражданин; в любом случае для верного определения права гражданина на имущественный вычет необходимо изучить документы).

Таким образом, если предприниматель декларирует продажу имущества как физическое лицо, то он в итоге может легально избежать уплаты налога или существенно снизить его сумму.

Однако есть препятствие:

имущественный вычет нельзя применить в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Это значит, что если свое имущество гражданин использовал как предприниматель, например, сдавал недвижимость в аренду, на машине возил продаваемые товары и т.п., то при его продаже доход придется считать доходом, полученным от предпринимательской деятельности. При этом обычно неважно, как оформлено это имущество – как на физическое лицо или как на предпринимателя, риск все равно есть. Такая проблема возникает, как правило, в отношении коммерческой недвижимости – офисов, магазинов, складов, земельных участков, не предназначенных для дачного или индивидуального строительства, грузовых автомобилей, спецтехники и т.п.

Сразу обратим внимание на то, что подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ в процитированном виде действует с 1 января 2014 г. В нем применены слова «использовались в предпринимательской деятельности». Неясные моменты: использовалось вообще или только последним продавцом; использовалось на момент продажи, налоговой проверки или когда-то раньше. Поэтому можно говорить о том, что если имущество не использовалось предпринимателем в предпринимательской деятельности, то оно не подпадает под это исключение. Даже если это имущество могло быть использовано им в хозяйственной деятельности и только для нее предназначено. Но пока налоговые проверки за 2014 г. не прошли, и будет ли такое толкование этой нормы воспринято налоговыми органами, говорить пока рано.

До 2014 г. схожее правило было в подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ:

имущественный вычет не распространяется на доходы, получаемые индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.

Как говорится, разница небольшая, но существенная. Что значит «в связи с осуществлением предпринимательской деятельности», если это не связано с обычной торговлей, никто точно не знал, поэтому начались судебные споры, о которых речь ниже.

Вот и получается, что индивидуальный предприниматель, продав имущество, которое было оформлено на него как на физическое лицо (это не касается личного имущества и (обычно) легковых машин и квартир) и не использовалось в хозяйственной деятельности, должен заплатить налог не как физическое лицо, а именно как предприниматель.

Если предприниматель находится на общей системе налогообложения или упрощенной системе налогообложения с объектом «доходы минус расходы», то это еще ничего, поскольку можно поставить в расходы сумму, по которой имущество было приобретено.

Но если предприниматель применяет упрощенную систему с объектом «доходы», то со всей полученной суммы придется заплатить в бюджет 6%.

Кроме того, если используется упрощенка, то есть вероятность того, что с учетом полученного дохода будет превышен предельный порог, при котором возможно применение специального режима налогообложения. В таком случае возникнет ситуация, при которой надо будет заплатить все общие налоги не только с полученной суммы, но и с других за последний квартал.

Можно долго рассуждать, какое имущество связано с хозяйственной деятельностью индивидуального предпринимателя, а какое нет, но лучше посмотреть, как это отражается в разъяснениях государственных органов и судов. Можно будет заранее сориентироваться, как отражать доход от продажи имущества, а если проблема уже возникла, то хотя бы запастись аргументами и контраргументами для спора (а если еще есть возможность – то и какими-нибудь подходящими документами).

Разъяснения государственных органов

Письмо Минфина России от 28.05.2013 № 03-04-05/19341:

«О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:

— изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;

— хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;

— взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;

— устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами».

Это касается любого имущества.

А вот письма в отношении земельных участков.

Письмо ФНС России от 06.09.2011 № ЕД-3-3/3030@:

«Квалификация доходов, относящихся к предпринимательской деятельности, зависит от совокупности факторов, составляющих суть конкретного вида предпринимательской деятельности, в данном случае:

— использовались ли земельные участки, которые указаны в обращении, в предпринимательской деятельности;

— реализация этих земельных участков была разовая или операции купли-продажи осуществлялись систематически в отношении других земельных участков;

— деньги за реализованные земельные участки поступили на расчетный счет налогоплательщика А как предпринимателя или как физического лица;

— цель приобретения этих земельных участков».

Письмо Минфина России от 27.06.2012 № 03-04-05/7-784:

«В случае если вновь образованные земельные участки, находившиеся в собственности налогоплательщика менее трех лет, будут продаваться систематически, то данная деятельность может содержать признаки предпринимательской деятельности, что влечет за собой обязанность регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и уплаты налогов в связи с осуществлением этой деятельности».

Письмо Минфина России от 07.07.2010 № 03-04-05/10-372:

«В случае если земельные участки будут продаваться физическим лицом систематически, то данная деятельность может содержать признаки предпринимательской деятельности, что влечет за собой обязанность регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и уплаты налогов в связи с осуществлением этой деятельности».

Вот такое же разъяснение по жилым помещениям.

Письмо Минфина России от 18.06.2010 № 03-04-05/7-336:

«В случае если жилые помещения для временного проживания, находившиеся в собственности налогоплательщика менее трех лет, будут продаваться физическим лицам систематически, то данная деятельность может содержать признаки предпринимательской деятельности, что влечет за собой обязанность регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и уплаты налогов в связи с осуществлением этой деятельности».

При этом что такое «систематичность», опять же не разъясняется. Две сделки – это система или нет? А три? А какие сделки? Конечно, это не касается случаев, когда жилье приобретается гражданином с целью улучшения жилищных условий, проблем проживания или меняются машины, которые используются им лично или членами семьи, и тому подобных ситуаций.

Однако систематичность купли-продажи, безусловно, свидетельствует о том, что гражданин желает постоянно получать доход от такой деятельности, следовательно, эта деятельность является предпринимательской.

А в следующих письмах невозможность применения имущественного вычета связана не с систематичностью продажи имущества, а с тем, что оно было или могло быть использовано в предпринимательской деятельности.

Письмо Минфина России от 21.02.2012 № 03-04-05/3-198:

«Если имущество [транспортные средства], использовалось налогоплательщиком для осуществления предпринимательской деятельности, то его продажа также может быть отнесена к продаже имущества в связи с осуществлением предпринимательской деятельности».

Письмо Минфина России от 07.02.2012 № 03-04-05/3-124:

«Определяющее значение для целей получения данного имущественного налогового вычета имеет характер использования имущества.

Если помещение [две жилые квартиры, выведенные из жилфонда] использовалось налогоплательщиком для осуществления предпринимательской деятельности, то его продажа также может быть отнесена к продаже имущества в связи с осуществлением предпринимательской деятельности независимо от того, осуществляется предпринимательская деятельность физическим лицом на момент продажи либо нет».

Письмо Минфина России от 30.09.2011 № 03-04-05/4-699:

«Из письма следует, что в 2008 г. налогоплательщиком был продан торговый павильон.

Если данный торговый павильон использовался налогоплательщиком для осуществления предпринимательской деятельности, то его продажа также может быть отнесена к продаже имущества в связи с осуществлением предпринимательской деятельности».

Однако если использование имущества прекратилось (насколько давно прекратилось?), то при его продаже можно применить имущественный вычет.

Письмо ФНС России от 19.08.2009 № 3-5-04/1290@ (п. 2):

«Если индивидуальный предприниматель, применяющий упрощенную систему, прекратил в установленном порядке использовать собственное недвижимое имущество (квартиру) в предпринимательской деятельности, а потом продал эту квартиру, то он вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса».

Таким образом, по мнению государственных органов, о том, что продажа имущества связана с предпринимательской деятельностью, может свидетельствовать:

— систематичность купли-продажи имущества,

— использование в предпринимательской деятельности,

— цель приобретения имущества,

— поступление выручки на счет физического лица, а не предпринимателя.

Судебная практика

Разъяснения финансового и налогового ведомств – хорошо, но судебная практика лучше, поскольку если дело дойдет до суда, то она будет иметь больший вес, чем письма. Постараемся дать обзор выводов судов разных округов и краткие комментарии. Однако не следует забывать, что каждый случай индивидуален по своим обстоятельствам и по доказательствам, которые смогут раздобыть и представить в суд предприниматель и налоговый орган.

1. В пользу индивидуального предпринимателя.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.08.2014 по делу № А52-3251/2013:

«Имущество приобретено изначально в целях переоборудования в жилое помещение — квартиру и для дальнейшего использования для проживания.

Поэтому суды посчитали, что в рассматриваемой ситуации имеет место факт осуществления заявителем расходов на приобретение квартиры».

Постановление ФАС Уральского округа от 21.07.2011 № Ф09-4072/11 по делу № А07-19364/2010:

«Суды установили, что Д. использовалось всего 5% площадей спорного объекта недвижимости в предпринимательской деятельности (сдача в аренду), что не подтверждает факта реализации данного объекта недвижимости в рамках основной деятельности налогоплательщика.

Поскольку данная сделка (купли-продажи объекта недвижимости) носила разовый характер и не направлена на систематическое получение прибыли, посредством ее физическое лицо Д. распорядился личным имуществом, реализовав правомочия собственника — физического лица, суды обоснованно признали данную операцию не связанной с предпринимательской деятельностью.

При таких обстоятельствах предприниматель обоснованно применил имущественный налоговый вычет».

Постановление ФАС Уральского округа от 12.01.2010 № Ф09-5369/09-С2 по делу № А07-14957/2008:

«Наличие статуса индивидуального предпринимателя не может изменить определенный гражданским законодательством статус принадлежащего ему как физическому лицу недвижимого имущества, даже если такое имущество сдается собственником в аренду в качестве индивидуального предпринимателя.

Сдача незначительной части помещений в аренду не является достаточным доказательством того, что доход, полученный налогоплательщиком от реализации недвижимого имущества, является доходом от предпринимательской деятельности. Тем более, что в данном случае характер предпринимательской деятельности носила не реализация помещений, а их сдача в аренду, доход от которой учитывался налогоплательщиком в установленном налоговым законодательством порядке».

Постановление ФАС Московского округа от 24.02.2010 № КА-А41/576-10 по делу № А41-13248/09:

«Спорный земельный участок предоставлен в собственность гр-на 12.02.1993 для организации крестьянского хозяйства растениеводческого направления.

Суды пришли к выводу о том, что заявитель с момента его регистрации в качестве Индивидуального предпринимателя не занимался предпринимательской деятельностью, соответствующих доходов не имел и никаких налогов, связанных с ее осуществлением не уплачивал, кроме того, в спорных договорах купли-продажи заявитель выступал как физическое лицо, реализация земельного участка не относилась к предпринимательской деятельности, осуществляемой заявителем в рассматриваемом налоговом периоде, от которой он получал доход.

Суды признали, что заявитель реализовал свое право возмездного отчуждения недвижимого имущества в качестве физического лица, спорная продажа не может быть признана предпринимательской деятельностью, следовательно, доход, полученный от продажи такого имущества, не может относиться к доходу, полученному от осуществления предпринимательской деятельности».

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.12.2012 по делу № А05-5609/2011:

«Сдача здания в аренду осуществлялась заявителем только с августа 2006 года по май 2007 года.

В феврале 2008 года оно продано, на полученные денежные средства Ш. приобрела в личных целях два автомобиля, супругом приобретен земельный участок, на котором построен жилой дом.

Спорный объект недвижимости был реализован Ш. как физическим лицом, и его продажа не связана с получением налогоплательщиком дохода от предпринимательской деятельности.

Наличие статуса индивидуального предпринимателя не может изменить определенный гражданским законодательством статус принадлежащего ему как физическому лицу недвижимого имущества, даже если такое имущество сдается собственником в аренду в качестве индивидуального предпринимателя».

Из приведенных судебных актов видно, что имущество можно признать проданным индивидуальным предпринимателем как физическим лицом, если есть что-либо из следующего:

— изначальная цель приобретения имущества – личное использование,

— в предпринимательской деятельности использовалось не все имущество, а его незначительная часть,

— имущество вообще не использовалось в предпринимательской деятельности,

— в договорах купли-продажи предприниматель указан как физическое лицо.

2. Не в пользу индивидуального предпринимателя.

Постановление Президиума ВАС РФ от 18.06.2013 № 18384/12:

«Взаимосвязь установленных по делу обстоятельств, с учетом того, что нежилое помещение по своим функциональным характеристикам изначально не предназначено для использования в иных целях, не связанных с предпринимательской деятельностью (для личных потребительских нужд П.), и отсутствием в материалах дела доказательств обратного, позволяет сделать вывод о том, что полученный доход от продажи нежилого помещения непосредственно связан с предпринимательской деятельностью, реализация нежилого помещения осуществлялась П. в целях, направленных на систематическое получение прибыли».

Постановление Президиума ВАС РФ от 16.03.2010 № 14009/09:

«Выручку от реализации недвижимого имущества инспекция признала доходом, полученным предпринимателем в связи с осуществлением предпринимательской деятельности, поскольку здания он использовал в качестве магазинов, где осуществлял розничную торговлю красками, лаками и эмалями, и пришла к выводу о неправомерном применении предпринимателем имущественного налогового вычета при исчислении налога на доходы физических лиц.

Судами установлено, что предприниматель по договору купли-продажи приобрел у открытого акционерного общества недвижимое имущество, в том числе здания, для осуществления предпринимательской деятельности.

Расчет по сделке был произведен путем внесения денежных средств на расчетный счет предпринимателя.

Следовательно, доход от продажи указанных зданий непосредственно связан с предпринимательской деятельностью, поэтому предприниматель не имеет права на получение имущественного налогового вычета.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.05.2014 по делу № А03-18894/2012:

«Кассационная инстанция считает неверным вывод судов, признавших, что реализация Предпринимателем земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости в 2008, 2010 годах не является предпринимательской деятельностью налогоплательщика, поскольку он опровергается как предназначением спорного имущества (животноводческая ферма, насосная башня, здание убойного пункта и т.д.), так и показаниями самого Предпринимателя, согласно которым целью приобретения данного имущества являлось внесение его в уставной капитал при создании крестьянского фермерского хозяйства.

При этом неполучение дохода от предпринимательской деятельности не является основанием для переквалификации цели приобретения имущества с предпринимательской на личную».

Постановление АС Северо-Западного округа от 25.08.2014 по делу № А05-13922/2013:

«По договору купли-продажи от 14.07.2008 предприниматель приобрел в общую долевую собственность 1649/3446 доли в праве общей собственности на здание торгового павильона.

Им получены доходы от бытовых услуг.

По договору купли-продажи от 01.04.2012 предприниматель продал указанную долю в праве общей собственности по названному выше объекту. Расчет по сделке произведен путем перечисления на расчетный счет предпринимателя.

Суды пришли к выводу о том, что доход от продажи доли в праве собственности на спорное здание непосредственно связан с предпринимательской деятельностью заявителя».

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.08.2014 по делу № А67-5790/2013:

«Нежилое помещение и земельный участок находились в собственности предпринимателя и использовались заявителем в предпринимательской деятельности для осуществления розничной торговли.

Доводы предпринимателя о том, что в данных сделках она выступала не в качестве предпринимателя, а как физическое лицо, отклонен судами».

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.02.2014 по делу № А11-10602/2012:

«Суды пришли к выводу, что деятельность Предпринимателя по приобретению тринадцати объектов недвижимости [квартир] и их продаже после завершения строительства была направлена на извлечение прибыли и носила систематический характер.

Следовательно, доходы, полученные от реализации квартир, надлежало отразить в налоговых декларациях, представляемых в налоговый орган в связи с применением упрощенной системы налогообложения».

Постановление ФАС Уральского округа от 12.09.2013 № Ф09-8932/13 по делу № А07-18588/2012

«Судами установлено, что принадлежащее предпринимателю на праве собственности имущество использовалось в предпринимательской деятельности.

При этом судами также обоснованно отражено, что характеристики, приведенные в договорах (нежилое помещение цокольного этажа жилого дома), также свидетельствуют о назначении спорного помещения для использования его в предпринимательской деятельности.

Таким образом, установив, что предприниматель получал доход от использования нежилого помещения в предпринимательской деятельности, суды сделали обоснованный вывод о правомерности налогообложения выручки от реализации данного имущества НДФЛ, ЕСН, НДС».

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25.01.2011 по делу № А28-4665/2010:

«По договору купли-продажи Предприниматель приобрел здание магазина в целях извлечения дохода. Часть здания Предприниматель сдавал в аренду, другую часть использовал в предпринимательской деятельности (розничная продажа продуктов питания).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности и взаимосвязи, приняв во внимание цель приобретения и использования Предпринимателем спорного объекта недвижимости, суды пришли к выводу, что при реализации здания право на имущественный налоговый вычет по налогу на доходы физических лиц при продаже этого имущества у Предпринимателя отсутствует».

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.01.2011 по делу № А44-6147/2009:

«В приобретенном помещении Ф. с ноября 2001 года по 2008 год осуществлял предпринимательскую деятельность по торговле текстильными изделиями.

Исходя из целевого назначения здания на момент его приобретения (нежилое, встроенное помещение магазина), а также с учетом отсутствия в материалах дела данных, свидетельствующих об использовании Предпринимателем указанного объекта недвижимости для удовлетворения личных потребностей как физическим лицом, принимая во внимание фактическое использование его в целях систематического извлечения прибыли, апелляционный суд обоснованно признал, что указанное здание использовалось в предпринимательской деятельности».

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.02.2011 по делу № А19-14852/10:

«Согласно пояснениям предпринимателя и бухгалтера в нежилом помещении осуществлялась предпринимательская деятельность, основной вид деятельности — производство хлеба и мучных кондитерских изделий. Данный факт подтверждается договорами на энергоснабжение, предоставление коммунальных услуг.

Таким образом, судами сделан правильный вывод о том, что спорное нежилое помещение приобретено и использовалось предпринимателем не для личных целей как физического лица, а в предпринимательских целях, то есть для систематического извлечения прибыли».

Постановление ФАС Центрального округа от 29.03.2012 по делу № А09-4957/2011:

«Из материалов дела усматривается, что спорное имущество изначально не было предназначено для личного, семейного потребления. В период до продажи реализованное налогоплательщиком имущество использовалось Предпринимателем для систематического извлечения прибыли от сдачи в аренду. Денежные средства от реализации имущества поступили на расчетный счет ИП Е.

Факт того, что при государственной регистрации Е. в качестве индивидуального предпринимателя среди видов предпринимательской деятельности, осуществляемых им, не указана деятельность по продаже собственного недвижимого имущества, не свидетельствует о том, что доход от продажи спорного имущества никак не связан с предпринимательской деятельностью налогоплательщика, поскольку предприниматели вправе заниматься любым незапрещенным законом видом экономической деятельности».

Да уж, не в пользу предпринимателей решений гораздо больше, есть даже постановления Президиума ВАС РФ. Неважно, что ВАС сейчас нет, а его правовые позиции могут быть пересмотрены Верховным Судом РФ. Пока этого не случилось, надо будет учитывать, что в применении имущественного вычета предпринимателю может быть отказано, если есть одно или несколько следующих обстоятельств:

— имущество изначально предназначено не для личного, а для хозяйственного использования,

— имущество фактически использовалось в предпринимательской деятельности,

— средства от продажи имущества перечислены на счет предпринимателя, а не физического лица,

— купля-продажа однородных объектов систематическая.

Но можно все-таки сказать, что в каждом споре учитывается именно совокупность обстоятельств, то есть, один факт, вырванный из дела, сам по себе не является показателем правоты той или другой стороны. 

23 апреля 2015 года

pravoektb.ru


Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.