Договор на основании доверенности пример

Договор купли-продажи

Чтобы подтвердить совершение сделки и защитить интересы всех участников соглашения заключается стандартный договор купли-продажи. Документ представлен типовым бланком, где меняются лишь данные о продаваемой недвижимости,  вписываются реквизиты участников сделки.

Договор купли-продажи представляет собой письменное соглашение между покупателем и продавцом относительно реализации имущества, принадлежащего продавцу на правах собственности. Участниками правового действия могут стать граждане, достигшие 18 лет.

Чтобы выступить в роли продавца, участник должен владеть продаваемым имуществом на основании свидетельства о праве собственности. Покупателем может стать любой человек, который имеет необходимую для покупки сумму денег.

Подобный акт может быть аннулирован, оспорен или признан недействительным в зависимости от наличия законных оснований.

В законодательстве РФ, правовые действия относительно договора купли-продажи регламентируются ст. 455 ГК РФ. Что касается расторжения договора купли-продажи, то здесь используется статья 125 АПК РФ.

Образец договора купли-продажи по доверенности 2017 года можно найти и скачать у нас на сайте. Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора купли-продажи квартиры по доверенности].

Условия заключения договора купли-продажи по доверенности

Иногда бывают ситуации, когда участник сделки купли-продажи (продавец или покупатель) не может присутствовать при оформлении сделки. Причины могут быть самыми различными: проблемы со здоровьем, недостаток времени, невозможность приехать. В этом случае участник соглашения может оформить доверенность на заключение договора купли-продажи.

При составлении доверенности процедура совершения сделки никоим образом не меняется и осуществляется в стандартном порядке.

Если в сделке будет принимать участие доверенное лицо, то все, что потребуется, так это приложить к договору имеющуюся доверенность и вписать данные доверителя в акт, с указанием того, что сделка проводится в его присутствии.

Доверенность на куплю-продажу квартиры

Выписывая доверительный документ, необходимо убедиться, что он правильно оформлен. Дело в том, что существует несколько видов доверенностей:

1. Генеральная – дающая своему обладателю очень широкие полномочия. В случае оформления подобного документа, собственник имущества может не присутствовать на сделке вообще. В таком документе необходимо указать все действия, которые может выполнять доверенное лицо, начиная от сбора документов и заканчивая правом подписи.
2. Разовая – оформляется в отношении какого-либо одного вида деятельности. К примеру, на подготовку пакета документов или на представление стороны, на время передачи задатка. В этом документе указывается именно то действие, ради которого бумага и оформляется.

В содержании доверительного документа должны содержаться следующие пункты:

• дата доверенности и срок ее действия;
• личные данные доверенного лица (ФИО, паспортные данные, регистрация);
• действия, которые разрешает совершать доверительный документ (передача денег, сопровождение сделки, сбор документов);
• подпись представителя и подпись нотариуса, который заверяет документ.

Порядок оформления договора купли-продажи по доверенности

По закону доверенность оформляется исключительно в письменной форме и является документальным подтверждением полномочий доверителя доверенному лицу. Если имеется доверенность, то это означает, что представитель может действовать в рамках полномочий, указанных в документе.

Доверенность может быть выдана как отдельным лицом, так и группой лиц, например, если квартира находится в долевой собственности. В том случае, когда доверенность оформляется для представления интересов в сделках с недвижимостью, срок ее действия не может превышать трех лет.

Заверение документа нотариусом не является обязательным, однако, если действия, обозначенные в доверенности, сопряжены с нотариальными, то и доверительная бумага должна иметь нотариальное заверение.

Бланк договора купли продажи по доверенности никаких существенных отличий от обычного соглашения о реализации жилой недвижимости не имеет. Договор купли-продажи по доверенности заключается в общем порядке, так же как обычный акт.

Единственное, что необходимо сделать, так это вписать в договор информацию о присутствии доверенного лица, его полномочиях и реквизиты доверительного документа. Обязательно необходимо обозначить срок действия доверенности. Договор купли-продажи с доверенностью должен быть подписан в общем порядке. После получения экземпляра договора, представитель должен передать его своему доверителю.

Пример по договору купли-продажи по доверенности

Гражданка Ю. в связи с серьезным заболеванием находилась на лечении за границей. В это же время появилась необходимость присутствовать на сделке купли-продажи квартиры, которую Ю. хотела приобрести в подарок сыну, но оформить на себя пока тот не достиг совершеннолетнего возраста.

Чтобы не прекращать лечения, Ю. оформила генеральную доверенность на свою сестру, чтобы та представляла ее интересы во время оформления сделки. Сестра не стала смотреть техническую документацию на квартиру и, ознакомившись только со свидетельством на собственность, подписала договор купли-продажи квартиры по доверенности.

Сделка была оформлена, однако по приезду, Ю. узнала, что в квартире отсутствует электропроводка и должным образом не функционирует канализация.

Женщина позвонила продавцу и потребовала возвратить часть денег, которые потребуются на ремонт коммуникаций, на что получила отказ. Продавец указал, что сестра Ю. видела поломки, однако ничего не сказала по их поводу.

Гражданка подала исковое заявление в суд, с требованием оспорить сделку, на что получила отказ, обоснованный тем, что имелся законный представитель, который не выразил письменного несогласия с данными повреждениями.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по заключению договора купли-продажи по доверенности

Вопрос: Хотелось бы получить совет. Я покупаю квартиру, но странная ситуация складывается с продавцом. Собственником жилья является пожилая женщина 82 лет, и ее интересы представляет внучатый племянник, на которого оформлена генеральная доверенность. Старушку я ни разу не видел, а племянник ведет себя крайне подозрительно. Какие действия мне предпринять? Как обезопасить себя от мошенничества? Валентин.

Ответ: Добрый день, Валентин. Ваша ситуация действительно очень подозрительная, хотя ситуации бывают самые разные. К примеру, бабушка не может ходить, поэтому племянник забрал ее к себе и теперь продает ее жилье, чтобы содержать родственницу. Чтобы проверить, как все обстоит на самом деле, вы можете потребовать от представителя провести медицинское освидетельствование бабушки в вашем присутствии. Если ваши подозрения подтвердятся, то лучше всего будет обратиться в полицию. Даже если вы уже заключили сделку, в подобной ситуации, согласно ст. 125 АПК РФ, она может быть признана ничтожной по причине недееспособности владельца, и все что от вас потребуется, так это подать исковое заявление в суд.

Заключение

В завершении можно сделать следующие выводы:

1. В случае осуществления сделки купли-продажи составляется специальный договор.
2. Участниками договора могут быть продавец и покупатель.
3. В том случае, если интересы какой-либо из сторон представляет доверенное лицо, заключается договор купли-продажи с доверенностью.
4. Доверенность может быть генеральной, а может быть разовой.
5. Генеральная доверенность охватывает весь спектр действий, которые должен совершить представитель.
6. Разовая доверенность оформляется в случае выполнения конкретного действия.
7. Договор с доверенностью также подлежит регистрации.
8. Документ оформляется в письменной форме, с указанием всех необходимых реквизитов представителя, срока действия документа и перечнем действий, которые должен совершить этот гражданин.
9. Доверенность может выписать как один человек, так и группа лиц.
10. Срок действия доверительного документа, связанного с оформлением сделок проводимых с недвижимостью, ограничивается трехлетним периодом.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

• Образец договора купли-продажи квартиры по доверенности

Источник: estate-advisor.ru

Образец договора купли-продажи по доверенности

Правовое регулирование заключения договора купли-продажи (далее — КП) по доверенности осуществляется, в частности:

• нормами Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) о доверенности (ст. 185–189 ГК РФ);
• гл. 30 ГК РФ о договоре КП (подробнее о существенных условиях договора КП читайте в статье «Какие существенные условия договора купли-продажи?»).

Образец договора купли-продажи по доверенности можно скачать по ссылке: Договор купли-продажи по доверенности — образец.

При заключении договора КП имеют место нюансы, связанные с доверенностями, в частности:

• В отдельных случаях законодательно установлена возможность подписать соглашение о КП несобственником без доверенности. Например, при проведении публичных торгов для продажи объектов незавершенного строительства на госземле организатор аукциона подписывает соглашение о КП от имени собственника без доверенности (п. 19 Правил проведения публичных торгов…, утв. постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299).
• Для отдельных видов договоров КП нормативно установлено оформление доверенности по заранее определенной форме (например, при проведении госзакупочных интервенций на сельскохозяйственном рынке, приложение № 2 к Правилам биржевых торгов при проведении госзакупочных интервенций…, утв. ЗАО «Национальная товарная биржа» от 27.09.2013, протокол № 4).

Купля-продажа квартиры по доверенности

Возможно заключение договора купли-продажи квартиры по доверенности. При оформлении такого договора и доверенности необходимо учитывать следующие общие правила:

• согласно п. 1 ст. 185.1 ГК РФ доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на госрегистрацию прав или соглашений, а также на распоряжение зарегистрированными в госреестрах правами должна быть заверена нотариусом;
• согласно п. 128 постановления Пленума ВС РФ «О применении судами некоторых положений…» от 23.06.2015 № 25 для заключения соглашений, предусматривающих отчуждение имущества, права на которое зарегистрированы в госреесте (КП, мена и дарение), а также для установления в отношении такого имущества сервитута или ипотеки требуется нотариальная доверенность;
• согласно п. 3 ст. 187 ГК РФ доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, подлежит нотариальному удостоверению.

Подробнее о заключении соглашения о КП квартиры читайте в нашей статье «Договор купли-продажи квартиры 2019 (скачать образец)».

О предварительном договоре КП квартиры рассказывается в нашем материале «Предварительный договор купли-продажи квартиры (образец)».

Договор купли-продажи квартиры с доверенностью от продавца: образец и нюансы

Образец договора купли-продажи квартиры по доверенности можно скачать по ссылке: Договор купли-продажи квартиры по доверенности — образец.

Подойдет предложенный нами образец договора купли-продажи продавцу по доверенности или если покупатель выдал доверенность на приобретение недвижимости, равно как и для случаев, когда обе стороны направили своих представителей для подписания документа.

Вместе с тем выдача продавцом доверенности на подписание соглашения о продаже квартиры сопряжена с рядом нюансов, например:

• если доверитель не понимал характера своих действий при выдаче доверенности, указанное влечет последующий возврат ему квартиры, даже если приобретатель квартиры являлся добросовестным, однако она выбыла из владения изначального собственника помимо его воли (определение ВС РФ от 30.10.2007 № 11-В07-32);
• если договор КП квартиры подписан на основании поддельной доверенности, последующее судебное признание договора недействительным не дает покупателю по такому договору однозначной возможности взыскать убытки с госорганов, осуществлявших регистрацию, поскольку требуется доказывание незаконных действий (бездействия) указанных органов (апелляционное определение Мосгорсуда от 28.09.2017 по делу № 33-38646/2017).

О составлении доверенности на продажу недвижимости — наши статьи:

• «Генеральная доверенность на недвижимость с правом продажи»;
• «Как правильно составить доверенность на продажу квартиры?».

Источник: rusjurist.ru

 В случае подписания договора лицом по доверенности в шапке указывается: «…в лице представителя (Ф.И.О….), действующего на основании доверенности от ____ №____»; в подписях сторон также следует указать фамилию и инициалы лица, которое фактически подписывает договор. К договору следует приложить доверенность.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

1. Статья: Управление компанией в отсутствие директора. Как оформить полномочия ВРИО

<…>

Ситуация первая: директор временно отсутствует

В периоды временного отсутствия директора на работе (отпуска или временной нетрудоспособности) ни трудовые, ни корпоративные отношения между ним и компанией не прекращаются. Следовательно, при временном исполнении его полномочий другим лицом у самого директора сохраняется весь объем прав и обязанностей. При этом действующее корпоративное законодательство не предусматривает возможности существования единоличного исполнительного органа «в двух лицах». Поэтому попытки решить вопрос с назначением ВРИО на корпоративном уровне, заранее предусмотрев такую возможность в уставе, обычно обречены на неудачу. Не лучшим выходом будет и назначение ВРИО приказом действующего директора без выдачи ему доверенности. Наиболее оптимальное решение – передача полномочий на основании доверенности. Ниже мы рассмотрим достоинства и недостатки всех перечисленных вариантов.*

Временное исполнение обязанностей на основании приказа. Бывает, что на период своего отсутствия директор назначает приказом временно исполняющего его обязанности (далее – ВРИО). Таким лицом может быть, например, штатный заместитель директора или иной сотрудник. Этот вариант рискован, поскольку судебная практика относится к назначению ВРИО приказом действующего директора по-разному.

Одни суды признают это возможным, в том числе с наделением его правом действовать от лица компании без доверенности.* Так, в одном из дел в ЗАО приказом генерального директора был назначен ВРИО, который затем подал заявление о государственной регистрации некоторых сведений о ЗАО (о состоянии чистых активов и пр.), однако получил отказ, поскольку инспекция сочла его лицом, не уполномоченным подавать такие заявления от имени общества. Однако суд подтвердил наличие у него полномочий действовать от имени ЗАО без доверенности лишь на основании приказа (постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.09.11 по делу № А42-6718/2010).

Другие суды высказывают совершенно противоположное мнение: единоличный исполнительный орган хозяйственного общества не имеет права наделять другое лицо своими полномочиями. Такой приказ выходит за рамки компетенции директора, так как, согласно законодательству (Рї. 1 СЃС‚. 40 Федерального закона от 08.02.98 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», РїРѕРґРї. 8 Рї. 1 СЃС‚. 48 Федерального закона от 26.12.95 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах», далее – соответственно закон № 14-ФЗ и закон № 208-ФЗ), полномочиями назначать единоличный исполнительный орган общества обладают общее собрание участников (акционеров) или (если это предусмотрено уставом) совет директоров (наблюдательный совет).* Такое мнение, в частности, изложено в постановлении ФАС Московского округа от 03.12.09 по делу № А40-56791/08-2-4.

Необходимо отметить, что риск связан только со сферой гражданско-правовых отношений.* Трудовое законодательство прямо предусматривает право органа юридического лица наделить правами и обязанностями работодателя другое лицо (С‡. 6 СЃС‚. 20 РўРљ Р Р¤). Поэтому полномочия заключать, расторгать и изменять трудовые договоры с работниками, издавать приказы о переводе на другую должность, поощрении или наложении дисциплинарных взысканий и т. д. можно возложить на основании приказа директора на какого-либо штатного сотрудника компании. Также это право может быть изначально предусмотрено в должностных обязанностях конкретного сотрудника (например, штатного заместителя генерального директора).

Временное исполнение обязанностей по доверенности. Директор может наделить частью своих полномочий другое лицо на основании доверенности и не только на время своего отсутствия. Часто доверенность оформляют также наряду с приказом о назначении ВРИО – для подстраховки. Если лица, перед которыми ВРИО будет представлять интересы компании во время отсутствия директора, усомнятся в законности приказа о его назначении, то подтвердить его полномочия поможет доверенность.

В доверенности необходимо четко указать круг полномочий для делегирования третьему лицу как временно исполняющему обязанности директора, так как действовать это лицо сможет только в рамках полномочий, указанных в этой доверенности* (см. постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.06.12 по делу № А40-151438/09-132-974). В то же время, если возникнет ситуация, в которой для действия от лица компании у доверенного лица не хватит полномочий, указанных в доверенности, можно рассчитывать на СЃС‚атью 183 Гражданского кодекса: прямое последующее одобрение сделки уполномоченным лицом представляемой компании создают, изменяют или прекращают для нее гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения. Таким образом, впоследствии директор может «реабилитировать» сделку путем ее одобрения.

<…>

Журнал «Юрист компании», №9, сентябрь 2012

2. Статья: Доверенность оформлена с недочетами. Как спасти «тонущую» сделку

В этой статье:
Без каких реквизитов доверенность на подписание договора ничтожна
Как должны быть сформулированы полномочия на заключение договора
Как ничтожность доверенности может отразиться на договоре

Как правило, согласно уставу компании, представлять ее интересы и заключать от ее имени сделки без доверенности вправе только единоличный исполнительный орган этой компании (например, ее генеральный директор). Но в обычной практике достаточно часто договоры от имени компании по доверенности подписывают и иные ее работники – например, заместители генерального директора, менеджеры по продажам и закупкам, руководители филиалов и т. д.

В подобных случаях юристы компании, выступающей контрагентом по такому договору, стараются обращать внимание на малейшие изъяны и неточности в формулировках как самой доверенности, так и отдельных разделов заключаемого на ее основании договора (так называемой шапки договора и раздела с подписями сторон).

Статьи, которые мы подготовили на основе анализа арбитражной практики, помогут разобраться в том, какие опасения по поводу подписания договора по доверенности действительно обоснованны, а какие – надуманны.

Обязательные реквизиты доверенности на заключение договора

Как известно, законодательством не предусмотрена типовая форма доверенности, поэтому компания может составить доверенность на заключение сделки в произвольной форме. Однако в СЃС‚атьях 185–186 Гражданского кодекса императивно установлены обязательные условия, которые должны быть отражены в любой доверенности. Это конкретные полномочия, для осуществления которых она выдана, сведения о представляемом и представителе (Рї. 1 СЃС‚. 185 ГК Р Р¤), подпись лица, выдавшего доверенность от имени компании, и печать компании (Рї. 5 СЃС‚. 185 ГК Р Р¤), а также дата выдачи доверенности (Рї. 1 СЃС‚. 186 ГК Р Р¤). Рассмотрим ключевые моменты, на которые нужно обратить внимание, заключая договор с лицом, действующим на основании доверенности.*

Полномочия представителя. В тексте доверенности должна прослеживаться ясная воля доверителя передать представителю определенный объем полномочий. В частности, в доверенности требуется прямое указание на право представителя совершать сделки от имени компании (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.09.08 по делу № А-40-13331/08-134-81). Общей формулировки о праве представлять интересы недостаточно (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.02.09 по делу № А53-6540/2008-С2-28). Если доверенность выдана на заключение договора, то при отсутствии прямого указания об ином она еще не дает представителю право разрешать спорные вопросы, возникающие в процессе исполнения заключенного договора. Например, у представителя была доверенность с правом на заключение договоров от имени этой компании. По договору, подписанному данным представителем, компания поставила контрагенту товар. Покупатель направил претензию о том, что товар не соответствует условиям о качестве, и потребовал снизить его цену. Представитель компании, подписавший договор, с претензией согласился. Однако спустя некоторое время компания-поставщик обратилась в суд с иском о взыскании разницы между первоначальной и сниженной ценой и неустойки за просрочку платежа. Суд удовлетворил иск, так как в данной ситуации вопросы снижения цены вышли за рамки заключения договора и связаны с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны поставщика. Представитель поставщика, подписавший договор, не имел полномочий на разрешение спорных вопросов, следовательно, претензия покупателя в адрес компании-поставщика считается не рассмотренной, а цена товара – не сниженной (постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 03.03.09 № А33-8973/2007-03АП-443/2009).*

Сведения о представляемом и представителе. Желательно, чтобы в доверенности не было сокращений собственных имен представителя и руководителя компании, от имени которой выдана доверенность, а также названия этой компании. Помимо этого, хотя Гражданский кодекс напрямую не требует, лучше все же, чтобы в доверенности были указаны паспортные данные и место жительства представителя, а также данные, индивидуализирующие компанию-доверителя (ИНН, ОГРН, юридический адрес). Все это позволит избежать сомнений в том, что именно эта компания уполномочила именно этого гражданина на совершение определенных действий.

Но в то же время отсутствие каких-либо из вышеуказанных сведений не влечет ничтожность доверенности (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.02.09 по делу № А05-10222/2006-21). Точно так же, если указанный в доверенности адрес компании-доверителя не соответствует ее фактическому адресу, это тоже не является основанием для признания доверенности ничтожной (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 28.06.07 по делу № КГ-А40/4265-07).

Подпись лица, выдавшего доверенность. Доверенность от имени компании выдается за подписью ее руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой компании (Рї. 5 СЃС‚. 185 ГК Р Р¤).

Во избежание риска оспаривания доверенности важно, чтобы подпись в ней была собственноручной. Согласно РїСѓРЅРєС‚Сѓ 2статьи 160 Гражданского кодекса, использование при совершении сделок факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования допускается в случаях и в порядке, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Действующее законодательство не содержит норм, допускающих использование факсимиле при подписании доверенности. Однако в судебной практике нет единого подхода относительно действительности доверенности, подписанной с помощью факсимиле. Есть мнения как о недопустимости (постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 11.09.09 по делу № А19-11591/09), так и о возможности факсимильной подписи в доверенностях (постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 04.09.08 по делу № А33-22706/05). Встречается и третий подход – использование факсимиле не допускается, если нет соответствующего соглашения сторон об этом (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 02.09.09 по делу № А76-2252/2009-1-194). Но поскольку доверенность является односторонней сделкой, соглашение сторон либо невозможно в принципе, либо должно выражаться в виде специальной записи в самой доверенности о том, что она подписана факсимильной подписью.

Дата выдачи доверенности. Дата – обязательный реквизит доверенности. При его отсутствии такая доверенность ничтожна в силу прямого указания закона (Рї. 1 СЃС‚. 186 ГК Р Р¤). Об этом правиле знают все, но тем не менее на практике доверенности без дат все-таки встречаются (см., например, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.08 по делу № А60-6499/2008). Предпочтительнее, чтобы дата была указана прописью для исключения каких-либо сомнений и споров по этому вопросу.

Нужно иметь в виду, что максимальный срок действия доверенности составляет три года. Если срок в доверенности не указан, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения (за исключением, указанным в Рї. 2 ст. 186 ГК РФ). Что касается даты начала действия доверенности, то этот вопрос является спорным. В теории гражданского права встречается мнение о том, что доверенность вступает в силу на следующий день после даты ее совершения. Это объясняется положением СЃС‚атьи 191 Гражданского кодекса, согласно которой течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты, которой определено его начало. Однако из РїСѓРЅРєС‚Р° 1статьи 186 Гражданского кодекса можно сделать вывод, что доверенность вступает в силу со дня ее совершения, то есть действует специальная норма. В судебной практике преобладает именно вторая позиция (постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.09 по делу № А42-3501/2008, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.08 по делу № А60-6353/2008). Тем не менее во избежание спорных ситуаций лучше, чтобы доверенность была подписана датой, предшествующей дню заключения сделки на основании этой доверенности.

Последствия ничтожности доверенности

Допустим, после заключения договора выясняется, что со стороны контрагента он подписан лицом, чья доверенность была недействительна (например, на момент заключения договора истек ее срок) либо с превышением полномочий (например, по доверенности представитель мог заключать от имени компании договоры в пределах определенной суммы, но цена конкретного договора оказалась выше). Какие последствия это влечет для договора? Согласно СЃС‚атье 183Гражданского кодекса, при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Причем это правило применяется независимо от того, знала ли другая сторона о том, что представитель контрагента действует с превышением полномочий или при отсутствии таковых (Рї. 4 информационного РїРёСЃСЊРјР° Р’РђРЎ Р Р¤ РѕС‚ 23.10.2000 в„– 57 «О некоторых вопросах практики применения СЃС‚атьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Представляемая компания не является стороной договора. Итак, очевидным последствием сделки, заключенной на основании недействительной доверенности или с превышением полномочий, является то, что компания, от имени которой данный договор был заключен по доверенности, не является стороной этого договора. Он не влечет для нее возникновение прав и обязанностей. Следовательно, если контрагент потребует от этой компании исполнения договора либо возмещения убытков (выплаты неустойки и других мер ответственности) в связи с неисполнением обязательств, то в иске будет отказано (постановления федеральных арбитражных судов Уральского округа от 24.06.09 по делу № А07-14866/2008-Г-ГЕА). Единственное обстоятельство, которое поможет избежать таких негативных последствий, это последующее одобрение сделки компанией, от имени которой неуполномоченный представитель подписал договор.

Одобрение сделки. Прямое последующее одобрение сделки компанией, от имени которой она была совершена, создает, изменяет и прекращает для нее гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения. Другими словами, эта компания считается стороной договора, несмотря на то, что он был подписан по недействительнойдоверенности. Президиум Высшего арбитражного суда в РїСѓРЅРєС‚Рµ 5 информационного письма от 23.10.2000 № 57 указал, какие действия могут считаться прямым последующим одобрением сделки. В частности, это письменное или устное одобрение независимо от того, адресовано оно непосредственно контрагенту или иному лицу, признание претензии контрагента, полная или частичная оплата товаров, работ, услуг, их приемка для использования, реализация других прав и обязанностей по сделке. Одобрение может выражаться также в полной или частичной уплате процентов по основному долгу, равно как и неустойки или других сумм в связи с нарушением обязательства, в просьбе об отсрочке или рассрочке исполнения, а также в заключении другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой (например, подписание соглашения об изменении договора) (см. таблицу).

Представитель не всегда может стать стороной сделки. По смыслу СЃС‚атьи 183 Гражданского кодекса тот факт, что договор заключен от имени компании по недействительной доверенности, еще не влечет недействительность или незаключенность самого договора, даже если компания его не одобрила. По общему правилу в таком случае представитель, подписавший договор по недействительной доверенности, сам становится стороной этого договора со всеми вытекающими правами, обязанностями и ответственностью. То есть контрагент по договору связан обязательствами с неуполномоченным лицом (представителем по недействительной доверенности). Однако чаще всего такое неуполномоченное лицо в силу объективных причин не может быть стороной по соответствующей сделке. У него отсутствует право заниматься определенной деятельностью, лицензия, права на предмет купли-продажи или аренды и т. д. В таком случае договор с этим неуполномоченным лицом все-таки можно признать недействительным (см.постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.08.06 по делу № 09АП-15219/2005-ГК).

Журнал «Юрист компании», №5, май 2010

Источник: www.glavbukh.ru